Võlaõigusseaduse (VÕS) § 658 lg 1 kohaselt kohustub maaklerilepinguga üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu).
Tsiviilasjast nr 2-19-14584 tulenev praktika
Viidatud tsiviilasjas lahendasid kohtud olukorda, kus üürnik nõudis üürileandjalt maakleritasu tagastamist.
Üürnik tugines sellele, et ta pidi tasuma üürilepingu sõlmimisel maakleritasu, vastasel juhul ei oleks ta saanud üürilepingut sõlmida. Üürnik oli seisukohal, et selline kokkulepe on tühine VÕS §-de 273 ja 275 järgi. VÕS § 273 sätestab, et tühine on kokkulepe, mis seab eluruumi üürilepingu sõlmimise või jätkamise sõltuvusse üürniku kohustusest üürileandja või kolmanda isiku suhtes, kui see kohustus ei ole otseselt seotud üüritud eluruumi kasutamisega ning VÕS § 275 kohaselt on eluruumi üürilepingus lepingupoolte õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas seadusega sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe tühine. Üürnik oli seisukohal, et maakleritasu oleks pidanud maksma üürileandja, kuna maaklerileping oli sõlmitud üürileandja ja maakleri vahel ning üürnikuga mingit maakleritasu maksmise kohustust kokku ei lepitud. Üürnik ei tellinud maaklerilt teenust ning üürileandja on alusetult maakleritasu puhul üürniku arvel rikastunud, mistõttu tuleb tasu üürnikule tagastada.
Maakohus leidis, et maakleritasu tuleb üürnikule tagastada. Kohus asus seisukohale, et maaklerilepingu VÕS § 658 järgi sõlmisid üürileandja ja maakler. Lepiti kokku, et maakler nõuab maakleritasu üürnikult, kuigi maaklerlepingu kohaselt on käsundiandja (üürileandja) kohustus tasu maksta (VÕS § 664 lg 1, § 658). Maaklerileping ei tekitanud õigusi ja kohustusi üürnikule. Arvestades, et kogu üürilepinguga seonduv käis üürileandja seletuste kohaselt maakleri vahendusel, siis tuleb maaklerit pidada üürileandja esindajaks üürilepingu sõlmimisel. Kuna maakler tegutses üürileandja huvides, siis saab teda lugeda üürileandja poolt määratud volitatud isikuks, kes võttis vastu üürniku soorituse. Nõuet tasuda VÕS § 664 lg 1 järgi maakleritasu tuleb pidada üürileandja seatud tingimuseks üürilepingu sõlmimisel. Kokkulepe, et üürnik maksab enne lepingu sõlmimist maakleritasu oli maakohtu hinnangul tühine tulenevalt VÕS §-st 273.
Kuna nii üürileandja kui üürnik esitasid maakohtu otsusele apellatsioonkaebuse, siis pidi ringkonnakohus analüüsima, kas maakleritasu pidi maksma üürileandja või üürnik.
Konkreetses asjas asus ringkonnakohus seisukohale, et maakohus on ekslikult leidnud, et üürileandja ja maakler sõlmisid tasulise maaklerlepingu, milles leppisid kokku, et maakleritasu tasub üürnik. Seejuures tugines ringkonnakohus maakleri ütlustele, mille kohaselt osutas maakler teenust üürnikule, sh näitas üürnikule korterit, arutas üürnikuga telefoni teel korduvalt üürimise küsimusi, ka neid küsimusi, mis olid seotud mööbliga. Maakler aitas sõlmida lepingut poolte vahel. Seega maakleri ütluste kohaselt sõlmisid üürileandja ja maakler küll kokkuleppe, et maakler üürileandja tingimustel leiab tema korterile üürniku, kuid maakleritasu aluseks oli kokkulepe maakleri ja üürniku vahel, sest üürnik sai teenuse. Ringkonnakohus leidis, et maakohus kohaldas vääralt VÕS § 273. VÕS § 273 mõistes peetakse tühiseks kokkulepet, mis on sõlmitud üürileandja ja üürniku vahel, mitte kokkuleppeid, mille on sõlminud üürileandja või üürnik kolmanda isikuga. Tegemist ei ole ka lepinguga kolmanda isiku kasuks või käsundita asjaajamisega.
Ringkonnakohus selgitas, et kui üürnik leidis, et ta on maakleritasu tasunud alusetult, siis saab ta seda tagasi nõuda VÕS § 1028 järgi maaklerit, mitte üürileandjalt. Küll aga leidis ringkonnakohus vaidlusaluses asjas, et tasukokkulepe oli maakleril üürnikuga, millega üürnik nõustus. Maakleri ja üürniku vahel oli nendevaheline kokkulepe, mille osapoolseks ei olnud üürileandja.
Küll aga viitas ringkonnakohus, et teistsugustel juhtumitel on võimalik ka olukord, kus maakler tegutseb mõlema poole huvides, nagu seda võimaldab VÕS § 668 lg 2, mis sätestab, et kui maakler on olnud tegev ka käsundiandjale vahendatud või osutatud lepingu teise poole jaoks, eeldatakse, et maakleritasu tasuvad maakleri vahendatud või osutatud lepingu pooled võrdses ulatuses. VÕS § 688 lg 2 vaid eeldab, et vahendatud pooled tasuvad maakleritasu võrdselt.
Tsiviilasjast nr 2-20-130746 tulenev praktika
VÕS § 668 lg 2 olukorra tuvastas Tartu Maakohus viidatud tsiviilasjas. Vaidlusaluses asjas nõudis maakler üürnikult maakleritasu tasumist, kuid üürnik leidis, et tema ei ole maakleriga lepingut sõlminud. Kohus selgitas, et üürilepingu vahendamisele suunatud maaklerileping on vormivaba, st puudub kirjaliku vormi nõue. Seega võib maaklerileping olla sõlmitud ka suuliselt. Kohus tuvastas, et üürileandja palus maakleril leida uus üürnik ning kohus järeldas, et üürileandja ja maakleri vahel oli sõlmitud suuline maaklerileping vahendamaks üürileandjale üürnikuga üürilepingu sõlmimist.
Samas leidis kohus, et maakleri ja üürniku vahel sõlmiti VÕS § 9 lg 1 järgi pakkumuse esitamise (üürikuulutuse ülespanek maakleri poolt) ja sellele nõustumuse andmisega (kuulutusele vastamine ja üürilepingu sõlmimiseks kohale ilmumine üürniku poolt) samuti maaklerileping VÕS § 658 lg 1 tähenduses, mille raames maakler vahendas üürnikule eluruumi üürilepingu sõlmimist üürileandjaga. Üürikuulutuses oli märgitud, et maakleritasu maksab üürnik. Maaklerilepingu sõlmimist kinnitavad tuvastatud asjaolud selles, et just maakler viis üürniku kokku üürileandjaga (maakler leppis selles üürnikuga telefoni teel kokku ning üürilepingu sõlmimiseks kohtuti maakleri büroo asukohas), seejuures olid maakleril tehtud üürilepingu sõlmimiseks vajalikud ettevalmistused (koostatud üürileping maakleri blanketil) ning pärast lepingu sõlmimist tutvustas just maakler üürnikule eluruumi ning andis üürnikule üle ka eluruumi valduse. Kohtu hinnangul on maakler tõendanud, et ilma temata ei oleks üürnik üürilepingu sõlmimiseni jõudnud.
Kuna kohus tuvastas, et maakleril oli maaklerileping nii üürileandja kui ka üürnikuga ning maakler on tegutsenud mõlema lepingupoole huvides, on tal õigus saada tasu mõlema poole käest. Seega kohaldas maakohus VÕS § 668 lg 2 ja mõistis üürnikult maakleri kasuks välja pool maakleritasust.
VÕS § 668 olemusest
VÕS § 668 lg 1 sätestab, et kui maakler on vastuolus maaklerilepinguga olnud tegev ka käsundiandjale vahendatud või osutatud lepingu teise poole kasuks, ei või ta käsundiandjalt nõuda ei maakleritasu maksmist ega kulude hüvitamist.
VÕS § 668 lg 2 sätestab, et kui maakler on olnud tegev ka käsundiandjale vahendatud või osutatud lepingu teise poole jaoks, eeldatakse, et maakleritasu tasuvad maakleri vahendatud või osutatud lepingu pooled võrdses ulatuses.
Koosmõjus tähendavad lõiked seda, et kui maakler on tegutsenud ka teise lepingupoole huvides, olles ka temale maakleriks, ning suutnud vältida seda, et ta kummagi käsundiandjaga sõlmitud maaklerilepingut seejuures rikuks, on tal õigus saada tasu mõlema poole käest. Seaduse mõte seisneb siin selles, et juhul, kui maakler on tegutsenud mõlema poole kasuks ning § 668 lg 1 kohaldamine on välistatud, peavad mõlemad pooled maaklerile tasu maksma (Võlaõigusseadus III. Kommenteeritud väljaanne, § 668, 3.2). VÕS § 668 lg 2 kohaldub siis, kui sama paragrahvi lõige 1 ei kohaldu.
VÕS § 668 lg 2 sätestab seega eelduse, et kui maakler tegutseb mõlema poole huvides, siis on käsundiandjate (üürileandja ja üürnik) poolt maaklerile makstav tasu võrdse suurusega. Maakler peab teise poolega suhtlemisel teda tasu maksmise kohustusest ja tasu suurusest teavitama, samuti sellest, mida maakler selle tasu eest teise poole jaoks teeb. Kui maakler sellest teist poolt ei teavita, kuid tegelikult tema kasuks tegutseb, ei kaota ta sellega õigust tasule, kuid lepingu teine pool võib esitada tasu nõudele hea usu põhimõttest tuleneva vastuväite. Juhul kui maakler on lepingu mõlema poole maakleriks, võib olla maakleritasu mõlemas maaklerilepingus erinevalt kokku lepitud ning tasu võrdsuse eeldus ei kehti (Võlaõigusseadus III. Kommenteeritud väljaanne, § 668, 3.2).
Kokkuvõte
Kõigepealt tuleb maakleritasu nõude tekkimise eeldusena välja selgitada, kelle vahel on sõlmitud maaklerileping. Nagu juba öeldud, ei pea maaklerileping olema kirjalikus vormis ning seda on võimalik sõlmida ka suuliselt pakkumuse tegemise ja nõustumise andmise teel. Samuti tuleb märkida, et ülalviidatud kohtupraktika on kohati omavahel vastuolus ning mõistlik on lähtuda kõrgema kohtuastme praktikast. Nimelt leidis ringkonnakohus tsiviilasjas nr 2-19-14584, et üürileandja ja maakler ei sõlminud tasulist maaklerilepingut (puudus tasukokkulepe maakleri ja üürileandja vahel) ning tegemist oli käsunduslepinguga, mille kohaselt pidi maakler üürileandja tingimustel leidma tema korterile üürniku. Tasukokkulepe ja maaklerileping oli sõlmitud maakleri ja üürniku vahel. Sarnases olukorras tsiviilasjas nr 2-20-130746 tuvastas kohus punktis 20, et üürileandja ja maakleri vahel puudus samuti tasukokkulepe, kuid sellegipoolest oli kohtu hinnangul sõlmitud maaklerileping üürileandja ja maakleri vahel, kuna üürileandja palus maakleril leida uus üürnik. Mingil põhjusel viidatud tsiviilasjas ei tuvastanud maakohus, et üürileandja ja maakleri vahel oleks sõlmitud vaid käsundusleping VÕS § 619 lg 1 kohaselt. Seda eriti olukorras, kus üürikuulutuses oli märgitud, et maakleritasu maksab üürnik. Igal juhul tuleneb ringkonnakohtu lahendist, et kui üürileandja ja maakleri vahel tasukokkulepet ei ole ning üürnikuga on tasukokkulepe tuvastatud, siis VÕS § 668 lg 2 ei kohaldu.
Kui soovite sel teemal rohkem nõu, on RAND Õigusbüroo meeleldi valmis teid aitama.