Seltsingu likvideerimine mitteabielulise kooselu lõppemisel
Käesolevas artiklis vaatame lähemalt, kuidas toimub mitteabielulise kooselu järgselt seltsingu likvideerimine ja kuidas arvestatakse elukaaslate tehtud panuseid seltsingusse. Analüüsime olukorda, kus kinnisasi omandati kahe elukaaslase, A ja B kaasomandisse, kes tegid kooselu ajal kinnisasjale erinevate väärtustega panuseid. Seejärel kooselu lõppes ja kaasomand tuli lõpetada.
Riigikohus on selgitanud, millistel tingimustel toimub mitteabielulise kooselu korral seltsingu likvideerimine (Riigikohtu 21.12.2016 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-16, p 22). Riigikohtu seisukohti tuleb mõista selliselt, et kui mitteabielulise kooselu vältel on omandatud konkreetne suurema väärtusega ese (nt kinnisasi) või loodud ühiselt muu oluline ja kestva tähendusega varaliselt hinnatav hüve (nt parendatud kinnisasjal asuvat elamut), saab sellise varalise väärtuse jaotamisele kohaldada seltsingu likvideerimise sätteid, kui:
- mõlemad pooled on eseme omandamiseks või parendamiseks teinud olulised ja võrreldavad majanduslikud (rahaliselt hinnatavad) panused;
- pooltel oli eset omandades või parendades ühine tahe vähemasti majanduslikult ühise varalise väärtuse kestvaks loomiseks.
Seltsingu likvideerimine – kuidas jaotatakse vara?
Seltsingulepingu lõppemisel toimub võlaõigusseaduse (VÕS) § 600 lg 1 esimese lause järgi seltsingu likvideerimismenetlus ja vara jaotatakse seltsinglaste vahel. VÕS § 600 lg 1 teise lause kohaselt kohaldatakse likvideerimisele kaasomandi jaotamise sätteid, kui VÕS 33. peatükist ei tulene teisiti. Seltsinguvarast tuleb esmajärjekorras täita seltsingu kohustused, mille eest vastutavad seltsinglased ühiselt (VÕS § 602 lg 1). Selline kohustus on tavaliselt kinnisasja omandamiseks võetud pangalaen. Seega kuulub panaglaenu tasumise kohustus enne tulemi jaotamist täitmisele. Pärast kohustuste täitmist ülejäänud seltsinguvarast tuleb tagastada seltsinglaste panused (VÕS § 603 lg 1). Kui panust ei ole võimalik tagastada, tuleb VÕS § 603 lg 3 esimese lause järgi hüvitada panuse tegemise aegne väärtus.
Pärast ühiste kohustuste täitmist ja panuste tagastamist järelejäänud vara kuulub VÕS § 604 järgi seltsinglastele vastavalt nende osadele kasumi jaotamises, st VÕS § 592 lg 1 järgi vastavalt poolte panustele ehk VÕS § 581 lg 2 järgi eelduslikult võrdsetes osades. Kui poolte panused vara soetamisel on oluliselt erinevad, tuleb seda arvestada (Riigikohtu 03.12.2024 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-109-14, punkt 20).
Meie näites on kaasomandi lõpetamise ajal kinnisasja väärtus 200 000 eurot. Elukaaslased võtsid laenu 120 000 eurot ja pangalaenu jääk on 100 000 eurot. Seega tuleb kõigepealt VÕS § 602 lg 1 järgi tagastada pangalaen 100 000 eurot. Allesjäänud 100 000 eurost (200 000-100 000) kuuluvad tagastamisele poolte panused VÕS § 603 lg 1 järgi.
Mida saab elukaaslase panuseks pidada?
Seltsinglase panuseks võib olla igasugune ühise eesmärgi edendamine, sealhulgas vara võõrandamine seltsingule, vara seltsingu kasutusse andmine või seltsingule teenuse osutamine (VÕS § 581 lg 1). Panus, mis võib olla tehingu esemeks ja mis aitab kaasa seltsingu eesmärgi saavutamisele, on varalist väärtust omavad sooritused, mis lähevad seltsingule üle. Kui seltsing loodi kinnisasja ehitamiseks ja majandamiseks, siis saab lugeda panusteks maksed kinnisasja soetamiseks, laenumaksed, samuti sooritused remondiks, säilitamiseks ja parendamiseks. Majandamiskulud saavad erandjuhtudel olla panusteks, kui need on seotud kinnisasja majandamise ja säilitamisega, kuid üldjuhul need ei aita kaasa seltsingu eesmärgile (Tartu Ringkonnakohtu 14.09.2022 otsus tsiviilasjas nr 2-18-13306, punkt 22.1).
Kui kinnisasi kuulub seltsinguvarasse, siis võib panus olla elukaaslase poolt makstud summa vara võõrandamiseks tellitud ostueelse hindamisakti eest. Meie näites maksis elukaaslane A sellise akti eest 200 eurot. Panused on kinnistu soetamisel makstud laenulepingu tasu ja notaritasu kinnistu soetamise eest. Elukaaslane B maksis selliste kulude eest kokku 2000 eurot.
Panused on kindlasti elukaaslaste tehtud igakuised laenumaksed. Tegemist on panusega kinnisasja soetamisel seltsingulepingu täitmiseks. Elukaaslane A tasus laenumakseid summas 12 000 eurot ja elukaaslane B tasus laenumakseid 8000 eurot.
Kommunaalkulud võivad olla seltsinguvara majandamiskulud, mida saab lugeda poolte panuseks. Elukaaslane A tasus kommunaalkulusid 2000 eurot. Kindlustusmaksed on samuti seltsinguvarasse tehtud panused. Elukaaslane B tegi kindlustusmakseid 500 euro eest.
Panused on ka kinnisasja soetatud kohtmööbel. Elukaaslane A soetas kinnisasjale köögimööbli ja sisseehitatud garderoobikapid. A panus oli 15 000 eurot.
Kuidas toimub panuste arvestamine?
Eelnevast tulenevalt oli elukaaslase A panus kokku 29 200 eurot (200+12000+2000+15000) ja B panus 10 500 eurot (2000+8000+500). Panus kokku olid seega 39 700 eurot ja panuste proportsioon on 73,55% A kasuks ning 26,45 % B kasuks. Protsentuaalset proportsiooni on panuste tagastamisel võimalik arvestada siis, kui allesjääv summa on väiksem kui 39 700 eurot (VÕS § 603 lg 4).
VÕS § 603 lg 1 üldreegli järgi tuleb allesjäänud 100 000 eurost tagastada A-le 29 200 eurot ja B-le 10 500 eurot. VÕS § 604 lg 1 järgi tuleb allesjäänud 60 300 eurost (tagastada elukaaslastele vara vastavalt elukaaslaste osadele kasumi jaotamises. Kuigi VÕS § 581 lg 2 järgi eeldatakse, et seltsinglaste panused on võrdsed, siis praegusel juhul tuvastasime, et A panus oli 73,55% ja B panus 26,45%. Sellisel juhul saab 60 300 eurot jagada selliselt, et 44 350,65 eurot kuulub A-le ja 15 949,35 eurot B-le.
Kui see teema sind huvitas, siis oleme seltsingulepingust lähemalt kirjutanud artiklis “Seltsinguleping mitteabielulise kooselu lõppemisel”.
Kui soovid sel teemal rohkem nõu, on RAND Õigusbüroo meeleldi valmis aitama. Meie kontaktid leiad siit.