Kuigi pealkirjas on nimetatud korterit, siis kohaldub edasine igasuguste kinnisasjade üürisuhete puhul.
Üürilepingu uuele omanikule ülemineku eeldused
Võlaõigusseaduse (VÕS) § 291 kohaselt lähevad üüritud kinnisasja võõrandamise korral üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist asja omandajale üle.
Seega üürilepingu uuele omanikule ülemineku esmane tingimus on see, et üürnik on reaalselt saanud üüritud kinnisasja valduse. Samuti on oluline rõhutada, et üle läheb üksnes leping, mille eest makstakse tasu. Kohtupraktikas on leidnud kinnitust ka asjaolu, et tasuta kasutamise lepingud uuele omanikule üle ei lähe, sh ka nt sümboolse üüriga üürilepingud (RKTKm 11.11.2015, 3-2-1-122-15).
Eelnevast tulenevalt, kui üürnik juba kasutab üüriobjekti ja maksab selle kasutamise eest tasu, siis läheb üürileping uuele omanikule üle ning üürniku jaoks midagi ei muutu.
Uue omaniku õigus üürileping üles öelda tungiva omavajaduse tõttu
VÕS § 323 lg 1 sätestab, et üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekul uuele üürileandjale üüritud asja võõrandamise või koormamise tõttu võib uus üürileandja üürilepingu kolme kuu jooksul VÕS §-s 312 sätestatud ülesütlemistähtaega järgides üles öelda, kui lepingut ei või varem lõpetada. Elu- või äriruumi üürilepingu võib omandaja sel põhjusel üles öelda üksnes juhul, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise. Seda õigust kasutades ei riku uus üürileandja üürilepingut. Tungiva omavajaduse esinemist tuleb igal üksikjuhul eraldi kaaluda.
Kinnisasja võõrandamine iseenesest ei anna alust üürilepingut VÕS § 323 lg 1 alusel lõpetada. Uuel omanikul peab olema üürilepingu lõpetamiseks tungiv omavajadus. Omavajadus tähendab üürileandja tõendatud vahetuid, tõsiseid ja aktuaalseid põhjusi üürilepingu eseme kasutamiseks. Omavajadus ei pea tingimata seisnema selles, et üürileandja on äärmises häda- või sunniolukorras (nt teda ähvardab pankrot, mida saaks vältida üürilepingu ennetähtaegse ülesütlemisega), vaid pigem tuleb siin mõista situatsiooni, kus üürileandja saaks omandatud ruumide kasutamisega oluliselt kokku hoida oma kulusid (RKTKo 23.04.2008, 3-2-1-20-08, p 13).
Üldjuhul sõlmivad äriühingud äriruumide üürilepingu majandusliku kasu saamise eesmärgiga ning äriühingu tungiv omavajadus omandatud eseme kasutamiseks saab tavapäraselt olla seotud vaid tema majanduslike huvidega. Riigikohus on varasemalt leidnud, et VÕS § 323 lõike 2 mõttest ei tulene, et üksnes üürilepingu eseme kasutamisest saadava kasumi tõstmine võiks olla tähtajalise üürilepingu ülesütlemise aluseks. Juriidilise isiku omavajadus võib seisneda näiteks üürilepingu eseme kasutamises enda tootmistegevuseks või bürooruumideks, st õiguslikus mõttes peaksid ülesütlemiseks õigustatud isik ja üüritud ruumi tulevikus kasutama asuv isik olema identsed (RKTKo 23.04.2008, 3-2-1-20-08, p 13).
Uus omanik on üldjuhul kinnistut omandades teadlik sõlmitud üürilepingutest ning ta peab olema võimeline tulevikus võetavaid riske õigesti hindama. Näiteks tähtajaliste äriruumi üürilepingutega seotud kinnisasjale hotelli ehitamine või kinnisasja ostmiseks laenu võtmine, mille tasumine osutub üle jõu käivaks, ei ole tungivaks omavajaduseks, mis õigustaks lepingu ülesütlemist (RKTKo 23.04.2008, 3-2-1-20-08, p 13).
Endiselt võib uus üürileandja lepingu üles öelda ka mõnel muul VÕS-s ettenähtud alusel, näiteks tähtajatu lepingu saab üürileandja §-de 311 ja 312 alusel korraliselt üles öelda, samuti kohalduvad §-s 313 ja järgmistes paragrahvides sätestatud lepingu erakorralise ülesütlemise alused, näiteks on see endiselt võimalik üürniku makseviivituse korral § 316 kohaselt jne.
Erand, kui üüritud asi võõrandatakse täite- või pankrotimenetluses
VÕS § 323 lg 11, sätestab, et käesoleva paragrahvi lõike 1 teises lauses sätestatut ei kohaldata juhul, kui üüritud asi võõrandatakse täite- või pankrotimenetluses. Tegemist on üürisuhete uue 2021. aasta muudatusega, mis muudab asja uue omaniku ehk uue üürileandja jaoks soodsamaks. Nimelt ei kohaldu sel juhul enam tungiva omavajaduse regulatsioon ning uus omanik võib üürilepingu kolme kuu jooksul VÕS §-s 312 sätestatud ülesütlemistähtaega järgides üles öelda, kui lepingut ei või varem lõpetada.
Üürilepingu kohta märkuse kandmine kinnistusraamatusse
Üürnikul on võimalus välistada ülesütlemisõigus üürilepingu kohta käiva märkuse kandmisega kinnistusraamatusse VÕS § 324 kohaselt. VÕS § 324 lg 2 sätestab, et kinnistusraamatusse kantud märge tagab, et kinnisasja igakordne omanik või isik, kelle kasuks kinnisasja piiratud asjaõigusega koormatakse, peab lubama üürnikku kinnisasja vastavalt üürilepingule kasutada ja uuel omanikul ei ole õigust üürilepingut vastavalt käesoleva seaduse §-s 323 sätestatule üles öelda.
Kahju hüvitamine
Kuigi üürilepingu erakorraline ülesütlemine uue omaniku poolt VÕS § 323 lg 1 järgi ei ole lepingu rikkumine, siis võib see tuua endaga kaasa üürniku õiguse nõuda eelmiselt üürileandjalt ülesütlemisega tekitatud kahju hüvitamist VÕS § 323 lg 2 alusel, kui uus omanik ütleb lepingu üles enne tähtaega. VÕS § 323 lg 2 sätestab, et kui uus üürileandja ütleb tähtajalise üürilepingu VÕS § 323 lõikes 1 nimetatud juhul üles enne lepingu tähtaja möödumist, vastutab eelmine omanik lepingu lõppemisega üürnikule tekkinud kahju eest. Näiteks äriruumi üürilepingu ülesütlemisel võib üürnik nõuda VÕS § 323 lg 2 alusel lepingu ülesütlemise tagajärjel tekkinud otsest varalist kahju ja saamata jäänud tulu hüvitamist.
Kui soovite sel teemal rohkem nõu, on RAND Õigusbüroo meeleldi valmis teid aitama.