Üldiselt tähtajatu üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest
Võlaõigusseaduse (VÕS) § 309 lg 1 sätestab, et tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. Seega üldjuhul kehtib tähtajaline üürileping kuni tähtaja lõppemiseni. Tähtajalise üürilepingu võib vaid erandlikult üles öelda.
Üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks peab esinema õiguslik alus. Vastav õiguslik alus võib tuleneda seadusest, samuti võivad üürilepingu pooled erakorralise ülesütlemise alused ka lepingus määratleda. Kui pooled ei ole lepingus üürilepingu erakorralise ülesütlemise eraldi aluseid kokku leppinud, siis tuleb lähtuda eelkõige VÕS §-dest 314-319. Lisaks annab ka VÕS § 313 lg 1 üürilepingu erakorralise ülesütlemise jaoks eraldi, iseseisva aluse.
VÕS § 313 lg 1 sätestab, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Sama sätte lg 2 kohaselt on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige VÕS §-des 314-319 nimetatud asjaoludel.
Käesolevas artiklis keskendume peamiselt nendele paragrahvidele, mis annavad üürnikule õiguse üürileping erakorraliselt üles öelda.
Üürniku seadusest tulenevad alused üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks
- Mõjuv põhjus VÕS § 313 lg 1 järgi. Ülesütlemine nimetatud paragrahvi raames tuleb kõne alla vaid siis, kui tekivad mingid asjaolud, mida lepingu ülesütlemist sooviv lepingupool lepingu sõlmimisel ette ei näinud ja ette näha ei saanud. Kui üürnik vastavaid asjaolusid teadis või pidi teadma, kuid sellest hoolimata sõlmis üürilepingu, siis välistas ta sellega vastaval alusel üürilepingu ülesütlemise võimaluse. Näiteks on Riigikohus lahendi nr 3-2-1-128-14 p-s 16 leidnud, et üürilepingu ülesütlemiseks esineb mõjuv põhjus VÕS § 313 lg 1 mõttes, kui üürileandja siseneb üüriobjektile üürniku äraolekul üürnikku sellest enne informeerimata ja temalt luba saamata. Selliselt tegutsedes ei austa üürileandja üürniku õigust kodu puutumatusele põhiseaduse (PS) § 33 järgi.
- Üürnik ei saa üürileandjast tuleneval põhjusel asja kasutada (VÕS § 314 lg 1). Kui üürnikul ei ole üürileandjast tuleneval põhjusel võimalik üüritud asja kasutada, võib ta üürilepingu üles öelda, kui ta on üürileandjale andnud eelnevalt mõistliku tähtaja asja kasutamise võimaldamiseks ning üürileandja ei ole selle tähtaja jooksul võimaldanud üürnikul asja kasutada. Üürnik ei pea lepingu ülesütlemiseks eelnevalt üürileandjale tähtaega andma, kui lepingu täitmine ei paku üürnikule ülesütlemist põhjustanud asjaolu tõttu enam huvi. Näiteks kui üürnik vajab eluruumi kohe ning ei saa oodatada kuni nt talvel tekkinud küttesüsteemi viga parandatakse. Kui üürniku võimalus üüritud asja kasutada on piiratud üksnes mitteolulisel määral, võib ta lepingu sel põhjusel üles öelda üksnes juhul, kui lepingu ülesütlemiseks on eriline põhjus (VÕS § 314 lg 2). Asja kasutamise võimatuseks võib olla asja valduse äravõtmine, samuti ka valduse teostamise takistamine, aga ka asja kasutuse keelamine või asjal lasuv või asjal tekkinud puudus. Seejuures tuleb lähtuda asja kasutamise sihtotstarbest, millest lepingu sõlmimisel lähtuti. Näiteks võib ventilatsioonisüsteemi või side või mingi asja funktsiooni äralangemine asja sihtotstarbelise kasutamise välistada. Siia alla lähevad ka olukorrad, kus üürileandja on üürnikule üle andnud varjatud puudustega asja, mille puudused ilmnevad pärast asja vastuvõtmist.
- Eluruum on sellises seisukorras, et selle kasutamine on seotud olulise ohuga inimeste tervisele (VÕS § 317). Kui terviseohtlikkus on lihtsasti kõrvaldatav, siis ilmselt siiski erakorralise ülesütlemise õigust üürnikule ei teki. Samas tuleb sel juhul vaadata eelnevalt viidatud pragrahvi VÕS § 314, st et kui kokku on lepitud eluruumi kasutamine elamiseks ja seda ei ole võimalik teha, siis võib üürnikule ülesültemise õigus tuleneda VÕS §-st 314.
- Pikemaks kui 30 aastaks sõlmitud üürilepingu võib pärast 30 aasta möödumist öelda üles VÕS §-s 312 sätestatud tähtaega järgides (VÕS § 318 lg 1). Sätet ei kohaldata, kui üürileping on sõlmitud üürileandja või üürniku eluajaks.
Materiaalsed- ja formaalsed eeldused
Kui üürnik soovib tähtajalise lepingu üles öelda, siis kannab üürnik lepingu ülesütlemise eelduste täitmise tõendamise riski. Lepingu ülesütlemiseks peavad olema täidetud nii formaalsed- kui ka materiaalsed eeldused. Mida see tähendab?
Lihtsalt öeldes, tähendavad formaalsed eeldused VÕS §-s 325 sätestatut – üürnik peab esitama üürileandjale kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ülesütlemisavalduse (nt e-kiri, sms). Ülesütlemisavalduses peavad olema märgitud vähemalt andmed üüritud asja kohta, lepingu lõppemise päev, ülesütlemise alus. Materiaalsete eelduste täidetavus tähendab seda, et üürnik tugineb ühele eelnevalt kirjeldatud ülesütlemise aluse paragrahvile ning esinevad asjaolud, mis võimaldavad üürnikul sellele alusele tugineda.
Mis saab juhul, kui üürniku poolt üürilepingu ülesütlemise materiaalsed- ja/või formaased eeldused ei olnud täidetud?
Sellisel juhul on üürilepingu ülesütlemine tühine (VÕS § 325 lg 5). Tühisel lepingu ülesütlemisel ei ole õiguslikke tagajärgi – seega ei lõpeta tühine lepingu ülesütlemine üürilepingut ja see kehtib edasi. Seega võib üürileandja nõuda üürnikult lepingu täitmist (VÕS §§ 76 lg 1, 101 lg 1 p 1).
Kui üürnik üüripinda edasi kasutada ei taha, siis on võimalik kohaldada VÕS § 101 lg 1 p 3 ja VÕS § 115 lg 1, milel kohaselt kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohusutse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist. Seega võib üürileandja otsida uue üürniku ning nõuda eelmiselt üürnikult kohustuse täitmist kuni uue üürniku leidmiseni. Sel juhul maksab eelmine üürnik üüri ja kõrvalkohustuse eest ka ajal, mil ta üüriobjekti reaalselt ei kasutanud ja objekt seisis tühjana.
Kui üürileandjal leiab üürniku, kes on nõus tasuma vähem üüri, kui eelmine üüri, siis võib üürileandja nõuda eelmiselt üürnikult uue ja vana üüri vahe. Näiteks oletame, et üürileping oli sõlmitud summas 400 eurot kuus alates 01.01.2021 kuni 31.12.2021. Üürnik ütleb lepingu üles alates 01.06.2021 ja ülesütlemine on tühine, kuid üürnik sellegipoolest ei taha üüriobjekti enam kasutada. Üürileandja sõlmib uue üürnikuga lepingu alates 01.09.2020 summas 380 eurot kuus. Sel juhul võib üürileandja nõuda eelmiselt üürnikult üüri summas 400 eurot kuus ajavahemiku 01.06.2021 kuni 31.08.2021 eest ehk 1200 eurot (3*400), millele lisanduvad kommunaalid ning alates 01.09.2021 kuni 31.12.2021 iga kuu eest 20 eurot, mis on vana ja uue üüri vahe (400-380), ehk 80 eurot (4*20). Viivist võib üürileandja nõuda VÕS § 113 lg 1 järgi lepingus või seaduses sätestatud määras. Oma nõude saab üürileandja rahuldada üürniku vastu ka tagatissumma arvelt osas, milles see nõuet katab.
Iseenesest ei pea üürileandja uut üürnikku otsima, kuna tal on eelmise üürnikuga kehtiv leping olemas. Seega võib üürileandja nõuda üürnikult lepingu täitmist või selle asemel kahju hüvitamist kuni kogu üüriperioodi lõpuni.
Kui soovite sel teemal rohkem nõu, on RAND Õigusbüroo meeleldi valmis teid aitama.