Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 34 lg 1 sätestab, et korteriomandite eset valitsetakse seadusest, korteriühistu põhikirjast, korteriomanike kokkulepetest ja korteriomanike huvidest lähtudes. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt valitsevad korteriomandite kaasomandi osa eset korteriomanikud korteriühistu kaudu. KrtS § 35 lg 1 sätestab, et korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid.
Asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg-s 1 sätestatakse, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Seadusandaja on siiski nimetanud ka juhtumid, mida saab lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel, mitte enamuse otsusega. Nii võib AÕS § 74 lg 1 alusel kaasomandis oleva asja võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel.
Millal võib korteri eraldada elamu ühisest küttesüsteemist?
Elamu keskküttetorustik kuulub elamu kaasomanike kaasomandisse (Riigikohtu 27. märtsi 2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-155-14, p 12). Korteriühistu liikmete ühiseks huviks võib olla ka elamu küttesüsteemi korrasolek ning kui korteriomanik rikub teiste korteriomanike õigusi, mis tulenevad korteriomandi mõtteliste osade majandamisest, siis on korteriühistul õigus esitada enda nimel hagi korteriomanike rikutud õiguste kaitseks (vt nt Riigikohtu 14. juuni 2004 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-76-04, p 26). Eelkõige saab nõuda kaasomanikult, kes asja teiste kaasomanike nõusolekuta oluliselt muudab, endise olukorra taastamist.
Riigikohus on 18. juuli 2011 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-50-11 p-s 10 leidnud, et korteri eraldamine elamu üldisest küttesüsteemist on ühise asja oluline muutmine, seega küsimus, mida tuleb lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel. Selle kokkuleppega on võrdsustatav korteriühistu üldkoosoleku otsus, mille poolt on hääletanud kõik korteriomanikud. Kõigi korteriomanike nõusolek on nõutav, kui majas on üks ühine küttesüsteem.
Muuhulgas on Riigikohus selgitanud (viidatud 3-2-1-155-14, p 12), et kui kaasomandis olevat asja on oluliselt muutnud asja omanike õiguseellased (nt eelmine korteriomanik), siis on teised kaasomanikud õigustatud nõudma endise olukorra taastamist ka õigusjärglaselt (praeguselt korteriomanikult). Seega isegi juhul kui radiaatorid eemaldas eelmine korteriomanik, eeldanuks olemasoleva küttesüsteemi muutmine ja radiaatorite eemaldamine kõigi korteriomanike vastavat otsust.
Kas korteriomanik on kohustatud tasuma kommunaalteenuste arvetel märgitud kütte eest, kui ta on maja küttesüsteemist välja lülitatud?
Räägime siinkohal olukorrast, kus korteriühistu ise on korteriomaniku maja ühisest küttesüsteemist välja lülitanud või on korteriomanik ilma kaasomanike kokkuleppeta seda ise teinud.
Üldjuhul korteriomanik ei vabane korteri küttekulude kandmise kohustusest ainuüksi põhjusel, et kulutusi nõutakse aja eest, mil korteriomaniku korter on olnud küttesüsteemist välja lülitatud (Tallinna Ringkonnakohtu 27. mai 2020 määrus tsiviilasjas nr 2-18-113172, p 17).
KrtS § 40 lg 1 sätestab, et korteriomanik teeb majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele ning sama paragrahvi lõike 2 kohaselt korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades võib korteriühistu põhikirjaga ette näha ka erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra. Korteriomandi küttearvete arvutamise aluseks on korteriomandi suurus, kui korteriühistu põhikiri või korteriomanike kokkulepe ei sätesta teisiti. Seega peavad erisused tulema korteriühistu põhikirjast või korteriomanike kokkuleppest.
Kelle kanda jäävad ühise küttesüsteemi vahetamisega seotud kulud?
Ühise küttesüsteemi vahetamisega seotud kulud on üldjuhul korteriomanike ühised kulud elamu majandamisel. Seega tuleb need kanda ühiselt kõigil korteriomanikel. Seega põhimõtteliselt tuleb korteris tehtavatest kaasomandi esemele suunatud ehitustöödest tingitud kulud (nt seinaviimistluse korrastamine) kanda korteriomanikel ühiselt (s.o korteriühistul). Seejuures tuleb aga arvestada, et korteriomanikul ei pruugi olla õigust taastada senist olukorda, st küttesüsteemi torusid kinni ehitada, kui see takistab kaasomandi eseme (torustiku) ühist valdamist ja kasutamist. Selliste kulude hüvitamist ei saa nõuda (Riigikohtu 13. veebruari 2002 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 35).
Kas korteriomanik võib enda korteris ise radiaatoreid vahetada?
Tartu Ringkonnakohus on 19. juuni 2020 määruses tsiviilasjas nr 2-19-10593 analüüsinud olukorda, kus korteriomanikud pöördusid kõigepealt korteriühistu juhatuse poole sooviga vahetada korteris välja radiaatorid ning palusid teha hinnapakkumine radiaatorite vahetamiseks. Korteriühistu esimees vastas korteriomanikele, et küttesüsteem on töökorras ning ei vaja väljavahetamist. Seejärel palusid korteriomanikud luba vanade radiaatorite vahetamiseks kaasaegsemate vastu. Korteriühistu esimees vastas, et radiaatorite vahetamiseks on vajalik kõigi korteriomanike nõusolek ning dokumendid, mis tõendaks, et paigaldatavate radiaatorite võimsus oleks samasugune projektijärgsete radiaatoritega. Sellele vaatamata vahetasid puudutatud isikud oma korteris radiaatorid välja.
Nimetatud lahendi p-s 8 leidis ringkonnakohus, et endise olukorra taastamise nõude rahuldamiseks on alust siis, kui on tõendatud negatiivsed mõjud korterelamu küttesüsteemile (selle tasakaalule) või kaasomanike huvidele. Kuna avaldaja vastavaid tõendeid ei esitanud, siis jäeti korteriühistu avaldus endise olukorra taastamiseks rahuldamata.
Põhimõtteliselt tuleb ringkonnakohtu lahendis kirjeldatud olukorras analüüsida, kas tegemist on asja olulise muutmisega, mis annaks alust nõuda endise olukorra taastamist AÕS § 74 alusel.
On mõeldamatu, et radiaatoreid ei oleks võimalik korteriomandi reaalosa piires mingil juhul ise vahetada. Kujutame ette olukorda, kus radiaator lekib ja korteriühistu keeldub seda välja vahetamast. Mis on korteriomaniku jaoks sellises olukorras kõige optimaalsem teguviis tekkiva kahju ärahoidmiseks? Minna kohtusse ja nõuda korteriühistult radiaatori vahetamist või vahetada radiaator ise ära? Ilmselt siiski see viimane variant ning on mõeldamatu, et korteriühistu sellisel juhul võiks kohustada korteriomanikku taastama endine olukord, st eemaldama uus radiaator ja vahetada see vana lekkiva radiaatori vastu.
Meie soovitus on sellegipoolest enne ise radiaatorite vahetamata hakkamist konsulteerida korteriühistuga ning mõne spetsialistiga, kes oskab anda arvamuse selle kohta, kas vana radiaatori vahetamine uue vastu võiks mõjutada negatiivselt elamu üldist küttesüsteemi.
Kui soovite sel teemal rohkem nõu, on RAND Õigusbüroo meeleldi valmis teid aitama.