Riigikohus jagas 11.12.2024 määruses tsiviilasjas nr 2-24-6208 selgitusi selle kohta, kuidas selgitada välja korteriomanike üldkoosoleku otsustusvõime, kui seda hinnatakse üldkoosolekul osalenud ühistu liikmete arvu järgi.
Vaidluse asjaolud
Asjaolude kohaselt esitas Jõhvi korteriühistu registriosakonnale kandeavalduse registris muudatuste tegemiseks. Kohtunikuabi asus aga seisukohale, et korteriomanike üldkoosolek ei olnud otsustusvõimeline. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 20 lg 2 kohaselt on korteriomanike üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. Korteriühistu põhikiri sätestas, et korteriomanike üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellest võtab osa üle poole ühistu liikmetest või nende esindajatest. KrtS § 1 lg 4 järgi on korteriühistu liikmeteks kõik ühe korteriomanditeks jagatud kinnisomandi korteriomandite omanikud.
Kohtunikuabi leidis, et korteriühistus oli 18 korteriomandit, millel oli kokku 23 korteriomanikku ehk korteriühistu liiget. Protokolli kohaselt osales koosolekul 23 liikmest 11. Seega puudus korteriomanike üldkoosoleku otsustusvõime.
Korteriühistu esitas määrusele kaebuse. Kui korteriomandeid on kokku 18, saab korteriomanike üldkoosolekul olla esindatud mitte rohkem kui 18 häält. Kvooruminõude täitmise hindamisel ei võeta arvesse eraldi korteriomandite ühis- või kaasomanikke. Kuna vaidlusalusel korteriomanike üldkoosolekul oli esindatud 11 korteriomandit 18-st, siis oli koosolek otsustusvõimeline.
Alama astme kohtud jätsid korteriühistu määruskaebuse rahuldamata.
Riigikohtu seisukoht korteriomanike üldkoosoleku otsustusvõime kohta
Riigikohus ei nõustunud alama astme kohtutega selles, kuidas korteriomanike üldkoosoleku otsustusvõime tuvastati. Vaatamata sellele, et KrtS § 1 lg 4 kohaselt loetakse korteriühistu liikmeteks kõik korteriomandite omanikud, tuleneb ühest korteriomandist üks liikmesus korteriühistus, millega seotud õigusi teostavad korteriomandi ühised omanikud ühiselt. Üldkoosoleku kvoorumi arvutamisel tuleb seetõttu lähtuda korteriomandite arvust. Vastasel juhul tekib olukord, kus üldkoosoleku kvooruminõue loetakse täidetuks mh siis, kui koosolekul osalevad ainuüksi ühe korteriomandi ühised omanikud. Näiteks juhul, kui kortermajas on kolm korteriomandit, millest kahel on mõlemal üks omanik ning ühel korteriomandil viis ühist omanikku, saaks kohtute tõlgenduse järgi korteriomanike koosoleku lugeda otsustusvõimeliseks ka siis, kui sellel osaleksid üksnes ühe korteriomandi viis ühist omanikku. Sellisel juhul ei täidaks kvooruminõue enam korteriomanike üldkoosoleku representatiivsuse tagamise eesmärki.
Praegusel juhul andis iga korteriomand üldkoosolekul ühe hääle (KrtS § 22 lg 1 esimene lause). KrtS § 15 lg 1 esimene lause sätestab, et kui korteriomand kuulub mitmele isikule ühiselt, võivad need isikud teostada korteriomandiga seotud õigusi üksnes ühiselt. Seega järeldub, et lisaks ühele ühisele liikmesusele tuleneb ühest korteriomandist ka üks jagamatu hääleõigus. Hääleõigust korteriomanike üldkoosolekul teostavad ühised omanikud ühiselt. Seega on õige korteriühistu seisukoht, et vaidlusalusel koosolekul sai olla esindatud maksimaalselt 18 häält.
Varasem kohtupraktika
Riigikohtu seisukoht võib aidata selgust tuua edasistes võimalikes sarnastes vaidlustes.
Maa- ja ringkonnakohtud on korduvalt varem leidnud, et korteriomanike üldkoosoleku otsustusvõime hindamisel peab arvestama korteriühistu liikmete arvu korteriomanike järgi. Näiteks on Tartu Ringkonnakohus 26.08.2024 määruses tsiviilasjas nr 2-24-11703 leidnud, et kui korteriühistus on kinnistusraamatu andmetel 63 korteriomandit, aga 70 korteriomanikku, siis on korteriühistus 70 liiget. Ka selles asjas tugines Tallinnas asuv korteriühistu asjaolule, et üldkoosolekul oleks saanud anda kuni 63 häält. Kohtud leidsid, et korteriomanike üldkoosolek ei olnud otsustusvõimeline, kuna koosolekul ei osalenud vähemalt 36 liiget. Üldkoosoleku protokolli järgi osales koosolekul 32 liiget.
Sama olukord on tuvastatav Tartu Ringkonnakohtu 21.08.2024 määrusest tsiviilasjas nr 2-24-11244. Tallinnas asuv korteriühistu esitas registriosakonnale kandeavalduse korteriühistu juhatuse koosseisu muutmiseks, kuid avaldus jäeti rahuldamata. Kohtud tuginesid taaskord sellele, et kuna kinnistusraamatu andmetel asus elamus 55 korteriomandit ja 71 korteriomanikku, siis üle poole ühistu liikmetest oleks tähendanud vähemalt 36 korteriühistu liikme osavõttu. Üldkoosoleku protokolli järgi osales koosolekul 30 liiget. Korteriühistu tugines sellele, et korteriühistul on 55 korteriomandit ehk 55 korteriühistu liiget. Üldkoosolekul osales ja oli esindatud 30 ühistu liiget, mis on üle poole ühistu liikmetest. Seega oli kvoorum täidetud ja koosolek otsustusvõimeline. Ringkonnakohus leidis, et kui elamus on 55 korteriomandit ja 71 korteriomandi omanikku, siis on korteriühistus 71 liiget, mistõttu puudus korteriomanike üldkoosoleku otsustusvõime.
Kokkuvõte
Kokkuvõttes on Riigikohus 11.12.2024 määruses tsiviilasjas nr 2-24-6208 selgitanud, et kui korteriomanike üldkoosoleku otsustusvõime on sõnastatud selliselt, et seda hinnatakse ühistu liikmete arvu järgi (“üle poole ühistu liikmetest või nende esindajatest”), tuleb üldkoosoleku kvoorumi arvutamisel lähtuda korteriomandite arvust.
Samas tuleb jälgida ka Riigikohtu varasemaid juhiseid. Kui ühele korteriomanikule kuulub mitu korteriomandit, ei ole see isik käsitatav ühistu mitme liikmena. Iga isik saab olla vaid üks korteriühistu liige, sõltumata sellest, mitu korteriomandit talle kuulub (Riigikohtu 29.01.2020 määrus tsiviilasjas nr 2-19-10326, p 10).
Kui soovid sel teemal rohkem nõu, on RAND Õigusbüroo meeleldi valmis aitama. Meie kontaktid leiad siit.