Hetkeseisuga on muudatused planeeritud jõustuma 1. veebruaril 2023, kui artiklis ei ole esile toodud konkreetselt mõni teine kuupäev.
Eriomandi loomine kokkuleppega
Kehtiv korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 3 lg 3 sätestab, et eriomandi loomise kokkuleppele kohaldatakse asjaõigusseaduse (AÕS) §-s 120 sätestatut. AÕS § 120 kolmanda lõike kohaselt tõestab notar AÕS § 120 esimeses lõikes nimetatud asjaõiguslepingu üksnes juhul, kui talle esitatakse AÕS § 119 esimeses lõikes nimetatud dokument või kui see dokument tõestatakse samal ajal asjaõiguslepinguga. Praktikas aga ei ole AÕS § 120 kolmas lõige korteriomandite loomise puhul alati asjakohane, kuna võlaõiguslikku kokkulepet ei pruugi korteriomandite loomise puhul alati olla.
Kuna korteriomandite loomine on puhtalt asjaõiguslik kokkulepe ja võlaõiguslik kokkulepe ei pea alati selle tehingu juures olema, on viide AÕS § 120 lõikele 3 ülearune ning eelnõuga jäetakse KrtS § 3 lõikes 3 välja viide AÕS § 120 lõikele 3.
Kui selline võlaõiguslik kokkulepe, millega kohustutakse korteriomandeid looma, siiski sõlmitakse, siis KrtS § 3 lg 4 viite kaudu kohaldatakse sellele tehingule AÕS §-s 119 sätestatut ehk selline tehing peab olema notariaalselt tõestatud. Kohaldub ka AÕS § 119 lg-s 2 sätestatu, mille kohaselt muutub ka vorminõuet järgimata tehtud kohustustehing kehtivaks, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud vastav kanne kinnistusraamatusse.
Juurdepääs eriomandi esemele
KrtS § 4 lõiget 1 täiendatakse teise lausega, mille kohaselt igale eriomandi esemele peab olema eraldi juurdepääs. See nõue tähendab, et iga elu- või mitteeluruumini peab olema võimalik pääseda kas otse väljast avalikult kasutatavalt teelt või kõigi korteriomanike kaasomandis olevast trepikojast. Servituudi kaudu juurdepääs läbi teise korteriomandi ei ole selle nõude täitmiseks piisav.
Kinnisasja jagamine omaniku poolt
KrtS § 8 lg 1 esimese lause kohaselt võib kinnisasja omanik jagada omandi korteriomanditeks, esitades vastava kinnistamisavalduse kinnistusraamatu pidajale. Kinnistamisavaldus on menetluslik avaldus, millele kehtivaid vorminõudeid reguleerib kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 34. Kuna praegu ei kehti vastavale materiaalõiguslikule tehingule ehk omaniku ühepoolsele käsutustehingule, millega korteriomandid moodustatakse, kohustuslikku vorminõuet, on sisuliselt tegemist vormivaba tehinguga. Eelnõuga on plaanis muuta korteriomandite moodustamise käsutustehingu vorminõuet selliselt, et edaspidi peab see olema notariaalselt tõestatud.
Eriomandi kokkuleppe muutmine
Uue korteriomandi loomine toimivas korterelamus on kehtiva seaduse kohaselt võimalik kahel viisil. Esiteks saavad korteriomanikud uue eriomandi eseme luua senise kaasomandi eseme arvel (nn pööningukorterid). Teiseks uue korteriomandi loomise võimaluseks on olemasoleva korteriomandi jagamine. Eelnõuga muudetakse KrtS § 9 lõiget 1 selliselt, et uue korteriomandi loomiseks on igal juhul vajalik kõigi korteriomanike kokkulepe.
Eelnõuga täiendatakse KrtS § 9 lõiget 5 lausega, mille kohaselt on eriomandi kokkuleppe muutmise kandmiseks kinnistusraamatusse vajalik asjassepuutuva piiratud asjaõiguse omaja nõusolek. Kuigi KrtS § 9 lg 5 kohaselt on korteriomanikule antud õigus nõuda piiratud asjaõiguse omaja nõusolekut ning tõlgendamise teel võib tuletada nõusoleku vajalikkuse, ei ole see praegu seaduses eraldi välja toodud. Hüpoteegipidaja nõusolek erikasutusõiguse muutmiseks on vajalik, kui muudatus puudutab konkreetse hüpoteegipidaja tagatist ja kuna eriomandi kokkulepe on ka osa tagatisest, on see muudatus hüpoteegipidaja jaoks oluline. Kokkuleppe muutmiseks materiaalõiguslikult ei ole piiratud asjaõiguse omaja nõusolekut vaja, kuid kande tegemiseks kinnistusraamatusse on vajalik piiratud asjaõiguse omaja kui puudutatud isiku nõusolek.
Seejuures tuleb arvestada, et endiselt säilib võimalus nõuda kohtus eriomandi kokkuleppe muutmist mõjuval põhjusel (KrtS § 9 lg 2). Seega, kui mõni korteriomanik keeldub olemasoleva korteriomandi jagamiseks nõusoleku andmisest, kuigi see tema huve ülemäära ei kahjusta, saab tema tahteavalduse kohtulahendiga asendada. Samas lahendis saab kohus vajaduse korral muuta ka muid eriomandi kokkuleppe tingimusi, et kõigi korteriomanike õigused oleks uues olukorras tagatud.
Korteriühistu nimi
KrtS § 19 lõike 4 täiendamine puudutab korteriühistu nime regulatsiooni, täpsemalt täiendava nime nõudeid. Seaduses ei ole praegu nõuet, et korteriühistu täiendav nimi ei tohi olla eksitav korteriomandite asukoha suhtes. See küsimus võib kerkida näiteks olukorras, kus kinnisasja aadress on muutunud. Kui selline muudatus toimub, peaks registris muutma ka korteriühistu täiendavat nime, kui see on kasutusel, kuna see muudatus ei toimu registris automaatselt. Seega täiendatakse KrtS § 19 lg-t 4 selliselt, et lisaks tingimusele, mille kohaselt korteriühistu täiendav nimi peab piisavalt eristama teda kõikidest teistest Eestis registrisse kantud juriidilistest isikutest, ei tohi see olla eksitav ka korteriomandite asukoha suhtes.
Korteriomanike üldkoosolek
KrtS § 20 reguleerib korteriomanike üldkoosoleku tingimusi. Lisaks KrtS-le kohaldatakse korteriomanike üldkoosolekule ka mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) sätteid, millele on viidatud KrtS § 20 lg-s 1. KrtS § 20 lg 1 kohaselt kohaldub korteriomanike üldkoosolekule MTÜS § 19 lõike 1 punktides 1–5 sätestatu. Seega ei kohaldu korteriomanike üldkoosolekule MTÜS § 19 lg 2, mis keelab anda põhikirjaga MTÜS § 19 lg-s 1 nimetatud küsimuste otsustamist juhatuse või muu organi pädevusse. Eelnõuga täiendatakse KrtS § 20 lg-t 1 viitega MTÜS § 19 lõikele 2. Samuti täiendatakse MTÜS § 19 lõiget 2 teise lausega järgmises sõnastuses: „Muu organ käesoleva lõike tähenduses ei ole käesoleva seaduse §-s 25 sätestatud volinike koosolek.“
Hääleõigus üldkoosolekul
KrtS § 22 lõikesse 5 lisatakse eelviimane lause, mille kohaselt põhikirjaga ei või piirata korteriühistu liikme õigust esindaja määramiseks.
Kohustuste jaotus korteriomanike vahel majandamiskulude kandmisel
Korteriomanike majandamiskulude jaotamist reguleeriva KrtS § 40 kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Väidetavalt on tekkinud kehtiva õiguse alusel segadus, mille kohaselt ei ole võimalik tuletada, kellele tuleb teha majanduskava alusel perioodilisi makseid. Selguse huvides nähakse eelnõuga ette KrtS § 40 lg 1 täiendamine selliselt, et korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid korteriühistule.
Viivis ja sissenõudmiskulude hüvitamine
KrtS § 42 lõiget 1 täiendatakse selliselt, et KrtS-s sätestatud viivise määrast võib teistsuguse viivise määra ette näha vaid eriomandi kokkuleppes. Seega ei saa põhikirjaga näha ette teistsugust viivist. KrtS §-i 42 täiendatakse lõikega 3, mis reguleerib sissenõudmiskulude hüvitise suuruseid sõltuvalt korteriühistu nõude suurusest ning eemaldatakse viide võlaõigusseadusele. Sissenõudmiskulude hüvitis kujuneb järgmiselt: 1) kuni 30 eurot, kui korteriühistu nõue on kuni 500 eurot; 2) kuni 40 eurot, kui korteriühistu nõue on üle 500 euro ja kuni 1000 eurot; 3) kuni 50 eurot, kui korteriühistu nõue on üle 1000 euro.“
Samuti täiendatakse KrtS § 42 lõikega 3 järgmises sõnastuses: “Kui kohustuse täitmisega viivitamisest tekkinud kahju suurus ületab käesoleva paragrahvi lõikes 2 sätestatud hüvitise määra, sealhulgas kohtutäituri seaduse §-s 48 sätestatud juhul, võib korteriühistu nõuda viivist ja sissenõudmiskulude hüvitise määra ületava kahju hüvitamist üksnes erandlikel asjaoludel, eelkõige juhul, kui sissenõudmistoimingud on olnud erakordselt keerukad.”
Korteriühistu pandiõigus
KrtS § 44 lg 3 reguleerib korteriühistu pandiõiguse suurust, mis on korteriomandi eelmise majandusaasta majandamiskulude summa. Eelnõuga täiendatakse KrtS § 44 lõiget 3 ning lisatakse korteriühistu pandiõigusele täiendav piirang selliselt, et pandiõigus on piiratud ka 50 protsendiga täitemenetluses jaotamisele minevast tulemist või pankrotimenetluses pandieseme müügist saadud rahasummast.
Korteriomaniku õigus saada teavet
KrtS § 45 reguleerib korteriomaniku õigust saada teavet. Eelnõus on täiendatud KrtS § 45 lõikega 11, mis annab korteriomanikele võimaluse nõuda dokumentidest elektroonilist ärakirja, kui korteriühistu kasutab elektroonilist keskkonda/siseveebi ning dokumendid on olemas elektroonilisel kujul. KrtS § 45 lõiget 3 muudetakse selliselt, et kui juhatus keeldub teabe andmisest või dokumentidega tutvumise võimaldamisest, on korteriomanikul õigus nõuda, et tema nõudmise õiguspärasuse üle otsustaks korteriomanike üldkoosolek, või esitada kahe nädala jooksul juhatuse keeldumise saamisest arvates või kuue nädala jooksul taotluse esitamisest arvates, kui juhatus sellele ei ole vastanud nelja nädala jooksul, hagita menetluses kohtule avalduse juhatuse kohustamiseks teavet andma või dokumentidega tutvumist võimaldama.
Raamatupidamine
KrtS võimaldab praegu majandusaasta aruannet mitte esitada vaid sellistel korteriühistutel, mida kuni kümne korteriomandiga kortermajades korteriomanikud juhivad ja esindavad ühiselt. Sellist võimalust ei ole aga kuni kümne korteriomandiga korteriühistutel, mis on otsustanud valida endale juhatuse. Ka ei ole sellisel korteriühistul praegu võimalik pidada raamatupidamist kassapõhiselt.
Eelnõus muudetakse KrtS § 50 lg 2 esimest lauset selliselt, et kõigil kuni kümne korteriomandiga korteriühistutel on võimalik pidada kassapõhist raamatupidamist, sõltumata sellest, kas korteriühistu on valinud endale juhatuse või juhivad ja esindavad korteriühistut kõik korteriomanikud koos, nagu võimaldavad KrtS § 24 lg-d 2 ja 3. Väikestel korteriühistutel säilib samas majandusaasta aruande esitamise võimalus, kui nad on selle oma põhikirjas ette näinud.
KrtS § 50 täiendatakse lõikega 3, mis võimaldab nendel kuni kümne korteriomandiga korteriühistutel, mis peavad tekkepõhist raamatupidamist, siiski loobuda majandusaasta aruande koostamise kohustusest, kui nad sellist kohustust pole oma põhikirjas sätestanud. Seega kokkuvõttes kaob erinevus juhatusega kuni kümne korteriomandiga korteriühistu ja sellise kuni kümne korteriomandiga korteriühistu vahel, mis ei ole valinud endale juhatust, vaid on otsustatud juhtida korteriühistut kõigi korteriomanike poolt ühiselt.
KrtS § 50 täiendatakse lõikega 4, mille kohaselt muudatus ei puuduta kuni kümne korteriomandiga korteriühistuid, kus on juhatuse asemel valitud korteriühistut juhtima ja esindama valitseja. Nendel säilib majandusaasta aruande esitamise kohustus.
Korteriomandite esemeks oleva kinnisasja jagamine
Muudatus jõustub 15. jaanuaril 2024. Seadust täiendatakse uue peatükiga, mis reguleerib korteriomandite esemeks oleva kinnisasja jagamist. KrtS-i täiendatakse paragrahviga 561, mille kohaselt on olukorras, kus korteriomandite esemeks oleval kinnisasjal paikneb mitu hoonet, võimalik korteriomanike kokkuleppel jagada kinnisasi mitmeks eraldi korteriomandite esemeks olevaks kinnisasjaks selliselt, et korteriomandite registriosasid kinnistusraamatus vahepeal ei suleta. Kinnisasja jagamise hetkel olemasolev korteriühistu jääb kinnisasja jagamisel seotuks kõikide korteriomanditega ja sellise korteriühistu tegevusele kohaldatakse KrtS § 69 lõigetes 2–6 sätestatut. KrtS § 561 lõikes 1 sätestatud muudatuste kandmiseks kinnistusraamatusse on vajalik kõigi piiratud asjaõiguste omajate nõusolek.
Korterihoonestusõigustest korteriomandite moodustamine
Muudatus jõustub 15. jaanuaril 2024. KrtS-i täiendatakse uue sättega, mis reguleerib korterihoonestusõigustest korteriomandite moodustamist selliselt, et kinnistusraamatus registriosasid vahepeal ei suleta. Korteriühistu, mis oli seotud korterihoonestusõigustega, jääb korteriomandite moodustamisel alles ja seotuks korteriomanditega. KrtS § 621 lõikes 1 sätestatud muudatuste kandmiseks kinnistusraamatusse on vajalik kõigi piiratud asjaõiguste omajate nõusolek.
Vaidluste kohtuväline lahendamine
Eelnõus täiendatakse KrtS-i §-ga 631, mis reguleerib kohaliku omavalituse üksuse võimalust luua korteriomandi ja korteriühistuga seotud vaidluste kohtuväliseks lahendamiseks organ (komisjon), mis tegutseb lepitusmenetluse reeglite kohaselt. KrtS-i alusel loodav organ ei mõista õigust, vaid saab kinnitada kokkuleppe, kui lepituse tulemusena jõutakse kokkuleppele ja pooled sellega nõustuvad. Lepitusorgani poolt kinnitatud kokkulepe on pooltele täitmiseks kohustuslik (lepitusseaduse (LepS) § 28 lg 1 esimene lause) ning see on ka täitedokument (LepS § 28 lg 2, täitemenetluse seadustiku § 2 lg 1 p 25). Kui kokkulepet lepitusmenetluses ei saavutata, siis on endiselt võimalik lahendada vaidlus kohtus. Komisjon võib kohustada korteriühistut osalema lepitusmenetluses. Lepitusmenetluses osalemise kohustuse eiramise korral on komisjonil õigus teha korteriühistule ettekirjutus. Ettekirjutuse mittetäitmise korral võib komisjon rakendada sunniraha asendustäitmise ja sunniraha seaduses sätestatud korras. Sunniraha ülemmäär on 1000 eurot.
Keeleseaduse muutmine
Keeleseaduse § 8 lõiget 1 täiendatakse selliselt, et igaühel on õigus eesikeelsele suulisele ja kirjalikule asjaajamisele ka korteriühistus.
Riigilõivuseaduse muutmine
Riigilõivuseaduse § 59 täiendatakse lõikega 61 järgmises sõnastuses: „Korteriühistu avalduse esitamisel maksekäsu kiirmenetluse asjas tasutakse riigilõivu kolm protsenti nõudelt, kuid mitte alla 25 euro ja mitte üle 65 euro.“
Eelnõu menetluskäiguga saab tutvuda siin.
Kui soovite sel teemal rohkem nõu, on RAND Õigusbüroo meeleldi valmis teid aitama.