Riigikohus selgitas 26. juuni 2024 otsuses tsiviilasjas nr 2-20-10878/52, kas ja millised õigused kinnisvarale on elukaaslastel kooselujärgselt.
Asjaolud
Hageja esitas kostja vastu hagi seltsinguvara jagamiseks. Hageja oli seisukohal, et otsustada tuleb seltsinguvarasse kuuluva kinnisvara jagamine. Hageja palus kinnisasi jagada selle panemisega avalikule enampakkumisele ning jätta müügitulemist 75% hagejale ja 25% kostjale. Kostja oli hageja elukaaslase pärija.
Hagiavalduse kohaselt ostis hageja elukaaslasena vallasasjana kinnisasjal asuvad hooned, mille juurde kuulus natukene maad. Hoonete omandamiseks tehti mõlema elukaaslase poolt panuseid. Hageja kasutas selleks endale kuulunud maja müügist saadud vahendeid ja hageja elukaaslane enda korteri müügist saadud raha. Hoonete omanikuks sai siiski vaid hageja elukaaslane. Pooled elasid koos kinnisasjadel asuvates hoonetes.
Hiljem erastati hoonete juurde täiendavalt maad. Kinnisasi esmakinnistati hageja elukaaslase nimele. Maa erastamise eest tasuti suuremas osas hageja vanematelt saadud erastamisväärtpaberite (EVP) arvel, mille nad hagejale olid kinkinud (102 570 EVP-d). Hageja elukaaslane tasus kinnisasja erastamise eest enda vara arvel 30 000 EVP-d. Hoonete juurde sai maad erastada vaid hoonete omanik ehk hageja elukaaslane.
Hageja oli seisukohal, et poolte vahel oli seltsinguleping, mis lõppes hageja elukaaslase surmaga. Nad soetasid hooned koos ja erastasid hoonete juurde maa eesmärgiga hakata tegelema talumajapidamisega. Kuigi kinnisasi oli hageja elukaaslase nimel, oli poolte tahe ja eesmärk tegutseda ühiselt. Pooled tahtsid talu ja kinnisasja arendada, hooneid parendada, metsa üles töötada, tegeleda põlluharimisega ning teenida võimaluse korral sellelt tegevuselt tulu. Kinnisasjal elati koos.
Kostja vaidles hagile tervikuna vastu.
Alama astme kohtute otsused
Maakohus rahuldas hagi osaliselt. Kohus tuvastas, et poolte vahel oli seltsing, mille eesmärk oli kinnisasja omandamine ja ühine majandamine. Maakohus leidis, et seltsinguleping lõppes, kui hageja elukaaslane suri. Seltsingu lõppemisel seltsing likvideeritakse ning seltsinguvara jagatakse seltsinglaste vahel võlaõigusseaduse (VÕS) § 600 lg 1 kohaselt kaasomandi lõpetamise sätete kohaselt. Kohus leidis, et seltsinguvara hulka kuuluv kinnisasi tuleb panna avalikule enampakkumisele. Müügitulemist on õigus saada hagejal 66% ning kostjal 34%.
Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse.
Ringkonnakohus rahuldas apellatsioonkaebuse osaliselt ja tühistas maakohtu otsuse kinnisasja müügist saadud tulemi jaotamise osas. Ringkonnakohus nägi ette, et müügitulemist on hagejal õigus saada 54,38% ning kostjal 45,61%.
Ringkonnakohus nõustus maakohtuga, et poolte vahel oli seltsing, mille eesmärk oli tegeleda ühiselt väiketalupidamisega. Eesmärgi saavutamiseks tegid pooled ühiselt rahaliselt hinnatavaid panuseid. Seltsingu olemasolu ei välista see, et kinnisasja ainuomanik oli hageja elukaaslane, ega see, et hageja elukaaslane ei seadnud hageja kasuks isiklikku kasutusõigust ega nimetanud teda testamendis pärijaks.
Kostja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse.
Riigikohtu seisukoht
Riigikohus tühistas nii maa- kui ka ringkonnakohtu otsused ja saatis asja uueks läbivaatamiseks maakohtule. Riigikohus leidis, et kohtud tuvastasid õigesti, et asjas tuleb kohaldada seltsingulepingu kohta sätestatud. Küll aga leidsid kohtud vääralt, et hagejal on õigus nõuda seltsinguvara jagamist selliselt, et kinnisasi pannakse avalikule enampakkumisele ning hageja saab osa kinnisasja müügitulemist.
Abieluväline kooselu ei muuda iseenesest poolte omandisuhteid. Kumbki isik jääb enda asjade omanikuks. Kooselu ajal omandatud asjad omandatakse asjaõiguse üldreeglite järgi, st kas kummagi poole ainuomandisse või kaasomandisse (Riigikohtu 3. detsembri 2014 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-109-14, p 17). Erinevalt abikaasade varaühisuse varasuhtest ning kaaspärijate vahelisest varasuhtest ei teki mitteabielulise kooselu korral seaduse jõul kinnistusraamatuväliselt kinnisasja ühisomandit.
Vaidlusaluses asjas ei kuulunud kinnistu seltsinguvara hulka, mistõttu ei saanud toimuda kinnisvara jagamine
Kinnisasi saab kuuluda seltsinguvara hulka ehk seltsinglaste ühisomandisse VÕS § 589 lg 1 kohaselt vaid juhul, kui eseme omandamiseleping (seltsinguleping) on sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis (Riigikohtu 20. detsembri 2005 otsus tsiviilasjas ne 3-2-1-142-05, p 14). Praeguses asjas ei tuvastanud kohtud, et pooled oleksid kantud kinnistusramatusse kinnisasja seltsinglastest ühisomanikena. Samuti ei ole teada, et pooled oleksid sõlminud seltsingulepingu notariaalselt tõestatud vormis. Seega ei kuulunud kinnisasi kunagi poolte ühisomandisse. Kinnisasi kuulus pärast hageja elukaaslase surma tema pärija (kostja) ainuomandisse. Seega ei saanud hageja nõuda seltsingu likvideerimist VÕS § 600 lg 1 kohaselt selliselt, et kinnisasi pannakse avalikule enampakkumisele ning ta saab osa müügitulemist.
Jagada saab eseme väärtuse juurdekasvu
Riigikohus selgitas, et olukorras, kus kinnisasi ei kuulu seltsinguvara hulka, kuid täidetud on seltsingu likvideerimise sätete kohaldamise eeldused, on võimalik nõuda eseme väärtuse juurdekasvu ehk ühiselt loodud majandusliku väärtuse jagamist VÕS § 600 lg 1 alusel sõltumata sellest, kellele kuulub kinnisasi. Kui mitteabielulise kooselu vältel on omandatud konkreetne suurema väärtusega ese (nt kinnisasi) või loodud ühiselt muu oluline ja kestva tähendusega varaliselt hinnatav hüve (nt parendatud kinnisasjal asuvat elamut), saab sellise varalise väärtuse jaotamisele kohaldada seltsingu likvideerimise sätteid, kui:
- mõlemad pooled on eseme omandamiseks või parendamiseks teinud olulised ja võrreldavad majanduslikud (rahaliselt hinnatavad) panused;
- pooltel oli eset omandades või parendades ühine tahe vähemasti majanduslikult ühise varalise väärtuse kestvaks loomiseks.
Kui kinnisasi ei kuulu seltsinguvara hulka, ei tähenda seltsinguvara jagamine kinnisasja enda jagamist seltsingu likvideerimise ja kaasomandi lõpetamise sätete kohaselt VÕS § 600 lg 1 mõttes. Seltsinguvara jagamise all tuleb sel juhul mõista vara väärtuse juurdekasvu ehk ühiselt loodud majandusliku väärtuse jagamist.
Vara juurdekasvu hüvitamise nõude suuruse kindlakstegemine
Vara juurdekasvu hüvitamise nõue on rahaline nõue, mille suuruse kindlakstegemiseks tuleb eseme väärtusest esmalt maha arvestada sellel lasuvad täitmata kohustused, mida ei täideta ka jagamise käigus. Selliselt saadud eseme netoväärtuse ulatuses saab mitteomanikust elukaaslane nõuda hüvitist, mille suuruse leidmiseks liidetakse tema poolt eseme soetamiseks või parendamiseks tehtud panuse väärtus ning selle panuse suurusele vastav osa vara väärtuse juurdekasvust.
Praktikas on rahaliselt hinnatavateks panusteks loetud makseid kinnisasja soetamiseks ja remondiks, eeldusel et need kulud moodustavad olulise osa kinnisasja omandamise või säilitamise ja parendamise eesmärgil tehtud kulutustest ja on võrreldavad teise seltsinglase tehtud kulutustega. Samuti on panusteks loetud olulisi kulutusi hoone säilitamiseks ja majandamiseks (Riigikohtu 21. detsembri 2016 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-16, p 23).
Vara väärtuse juurdekasvu leidmiseks tuleb hinnata, milline on kinnisasja väärtus poolte ühise tegutsemise tulemusel ajal, mil toimub kinnisvara jagamine. Seejärel tuleb võrrelda seda väärtusega, mis oleks kinnisasjal vara jagamise ajal siis, kui pooled ei oleks ühiselt tegutsedes selle väärtust tõstnud. Vara väärtuse juurdekasv tuleb jagada seltsinglaste vahel eelduslikult võrdselt. Eeldatakse, et seltsinglaste panused on olnud võrdsed (VÕS § 604, § 592 lg 1 ja § 581 lg 2). Pooltel on võimalik tõendada, et nad olid kokku leppinud, et vara väärtuse juurdekasv jagatakse erinevalt, või et nende panused olid erinevad.
Kui soovid sel teemal rohkem nõu, on RAND Õigusbüroo meeleldi valmis aitama. Meie kontaktid leiad siit.