Millal on õigustatud kinnistule juurdepääsu määramine avalikult kasutatavalt teelt üle võõra kinnistu?
Asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg 1 sätestab, et omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve.
Eelnevast tulenevalt on üks peamine eelduseid nõude esitamiseks kinnistule juurdepääsu puudumine avalikult kasutavalt teelt. See tähendab, et kinnistu ei piirne üheski suunas avalikult kasutatava teega. Samas on Riigikohus selgitanud, et kui kinnistuga isegi külgneb avalik tee, tuleb kinnistule juurdepääsu määramisel kaaluda, milliseid kulutusi tuleb avalikule teele pääsemiseks teha. Tuleb hinnata, kas võõra kinnisasja juurdepääsuõigusega koormamine võiks olla maaomaniku jaoks oluliselt odavam ja võõra kinnisasja omanikku vähem koormav (Riigikohtu 12. aprilli 2004 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-04, p 14). Viimasel juhul kinnistule juurdepääsu määramine on pigem erandlik.
Milliseid huve kohus kaalub?
Vaidlus kinnistule juurdepääsu määramise üle tuleb lahendada poolte huvide kaalumise teel. Kuna kinnistule juurdepääsu määramine lahendatakse hagita menetluses, siis on kohtul ülekaalukas diskretsiooniõigus poolte huvide kaalumisel. See tähendab, et kohus saab arvesse võtta üksikjuhtumi asjaolusid ning jõuda sisuliselt erinevale seisukohale varasemast väljakujunenud kohtupraktikast.
Kui juurdepääsutee läbib rohkem kinnistuid, siis koormab see ka rohkemate kinnistute omanikke võrreldes olukorraga, kus juurdepääsutee läbib vaid ühte kinnistut. Samas, olenevalt kinnisasja suurusest, tee ja hoonete asukohast kinnistul, võib kinnistule juurdepääsu määramine üle suurema arvu kinnisasjade olla aga nende omanikele ka vähem koormav, kui juurdepääs üle väiksema arvu kinnisasjade nende omanikele (viidatud Riigikohtu lahend nr 3-2-1-45-04, p 16).
Huvide kaalumisel arvestatakse ka väljakujunenud tavaga. Kui juurdepääsutee kasutamiseks on olemas väljakujunenud tava, siis juurdepääsutee teise kohta määramist tuleb eraldi põhjendada. Samuti võib väljakujunenud tava olemasolu mõjutada juurdepääsutasu suurust. Tava võib olla aluseks vähendada hüvitist näiteks omandi väärtuse vähenemise eest. Samas on Riigikohus öelnud ka seda, et kuigi varasemat tava juurdepääsu kohta üle kinnisasja tuleb arvestada, ei ole see ainumäärav (viidatud Riigikohtu lahend nr 3-2-1-45-04, p 16, Riigikohtu 21. mai 2008 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-08, p 21).
Kinnistule juurdepääsu määramisel avalikult kasutatavalt teelt, peab kohus sisuliselt kaaluma kõiki mõistlikult võimalikke alternatiivseid kinnistule juurdepääsu määramise võimalusi. Seejuures on üheks olulisemaks põhimõtteks kõigi kinnisasjade omanike kaasamine, üle kelle kinnisasjade võiks kinnistule juurdepääsu määramine kõne alla tulla. Sellega tagatakse, et vaidlus lahendatakse tervikuna kõigi naabrite suhtes siduvalt (Riigikohtu 01. juuni 2022 määrus tsiviilasjas nr 2-19-20416/41, p 13).
Millal on kinnistule juurdepääsu määramine välistatud?
Kinnisasja omanikul ei ole õigust kinnistule juurdepääsu määramist nõuda, kui senine ühendus avalikult kasutatava teega või kinnisasja osade vahel on katkenud tema tahtel (AÕS § 156 lg 3).
Säte kuulub kohaldamisele eelkõige siis, kui kinnisasja omanik on ennast ise faktiliselt tahtliku teoga juurdepääsust avalikult kasutatavale teel ilma jätnud. Näiteks on omanik tee üles kündnud või sellele midagi ehitanud (Riigikohtu 17. mai 2010 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-10, p 29).
Juurdepääsuõiguse viis
Eelduslikult tähendab kinnistule juurdepääsu määramine õigust kasutada teed vähemalt jalgsi liikumiseks. Autoga juurdepääs kinnistule ei pea olema ilmtingimata tagatud.
Riigikohus on leidnud, et see, kas juurdepääsuõigus kinnistule tuleb anda sõidukitega liikumiseks, oleneb muuhulgas sellest, kas kinnistu ja sellel asuvate hoonete sihtotstarbeline kasutamine on võimalik ilma sõiduki kinnistule pääsemata või mitte. Tähtsust omavad ka parkimise võimalus ja sõidukiga hoone teenindamise vajadus. Juurdepääs kinnistule ei pea olema tagatud igapäevaselt (Riigikohtu 30. märtsi 2004 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-33-04, p 18). Riigikohus on märkinud, et elamiseks kasutatavale kinnisasjale peab reeglina olema tagatud vähemalt üks autoga kinnistule juurdepääsemise võimalus (Riigikohtu 27. septembri 2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-85-05, p 22).
Kes peab juurdepääsutee rajama ja seda hooldama?
Kohtupraktikas on esindatud kaks seisukohta. Esimese lähenemise kohaselt peab tee rajamise ja korrashoiu kulud tasuma kinnistu omanik, kelle kasuks juurdepääs määrati. Teise lähenemise kohaselt on tee rajamine ja korrashoid koormatud kinnisasja omaniku kui tee omaniku kohustus.
Kuna mõlemad variandid on võimalikud, siis tuleb kinnistule juurdepääsu määramisel see küsimus lahendada. Tee rajamise ja korrashoiu kuludest sõltub ka juurdepääsutasu suurus. Näiteks on kohtupraktikas leitud, et koormatud kinnisasja omanikul on õigus saada tasu, mis hõlmab mh hüvitist juurdepääsutee korrashoiu kulude eest. Seda juhul, kui juurdepääsutee korrashoiu kohustus lasub koormatud kinnisasja omanikul (Riigikohtu 6. juuni 2023 määrus tsiviilasjas nr 2-21-4128/88, p 12).
Juurdepääsutasu suurus
AÕS § 156 lg 1 järgi on juurdepääsuga koormatava kinnisasja omanikul õigus saada tasu. See tasu peab hõlmama hüvitist maamaksu, juurdepääsutee korrashoiu kulude (juhul kui juurdepääsutee korrashoiu kohustus lasub juurdepääsuteed taluma kohustatud kinnisasja omanikul) ning omandiõiguse riive eest, mis peab vastama juurdepääsutee kasutamisest saadavale kasutuseelisele (viidatud Riigikohtu lahend nr 2-19-20416/41, punktid 15.3 ja 15.4). Vastuoluline ja ekslik on omandiõiguse riive eest hüvitist määrates lähtumine juurdepääsutee alla jääva maatüki turuväärtusest (Riigikohtu 20. detsembri 2023 määrus tsiviilasjas nr 2-19-6901/280, p 15).
Juurdepääsutasu eesmärk on hüvitada juurdepääsutee talumise kohustusega koormatava kinnisasja omanikule tema omandi kitsendamine. Koormatud kinnisasja omaniku jaoks võib juurdepääsutee talumise kohustusega seotud negatiivne tagajärg olla kinnisasja mõne osa kasutuseeliste kaotus, kogu kinnisasja väärtuse vähenemine, saamata jääv tulu või juurdepääsutee korrashoiu kohustuse korral korrashoiuks vajalikud kulutused (viidatud Riigikohtu lahend nr 2-19-20416/41, p 15.4).
Juurdepääsutasu määratakse perioodiliste maksetena (viidatud Riigikohtu lahend nr 2-19-20416/41, p 15.3).
Juurdepääsutasu kaudu kinnisasja väärtuse vähenemise hüvitamisel tuleb välja selgitada kinnisasja väärtus ilma juurdepääsutee talumise kohustuseta ning see, kui palju juurdepääsutee talumise kohustus kinnisasja väärtust vähendab. Kui kohus tuvastab, et juurdepääsutee määramise tõttu koormatava kinnisasja kui terviku väärtus väheneb, tuleb juurdepääsutasu määrata selliselt, et juurdepääsutasuna juurdepääsuteega koormatava kinnisasja omanikule tagatavad perioodilised maksed suurendaksid kinnisasja väärtuse juurdepääsutee määramise eelsele tasemele, juhindudes Riigikohtu 1. juuni 2022 lahendis nr 2-19-20416/41 p-s 15.5 esitatud valemist. Kui juurdepääsutasu määratakse kindlaks koormatava kinnisasja väärtuse vähenemist arvesse võttes, siis eelduslikult hõlmab see ka hüvitist kaotatud kasutuseeliste, kinnisasja korrashoiu kulude ja maamaksu eest (viidatud Riigikohtu lahend nr 2-19-20416/41, p-d 15.5 ja 15.6).
Menetluskulude jaotus kohtumenetluses
Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 172 lg 1 sätestab, et hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi.
TsMS § 172 lg 1 teine lause annab kohtule menetluskulude jaotamisel laia kaalutlusruumi. Kaalutlusõigust teostades tuleb arvestada kõiki olulisi asjaolusid ja põhjendatud huve. Juurdepääsu määramise avalduse rahuldamine teenib eelduslikult esmajoones avaldaja huve. Asjaolu, et koormatava kinnisasja omaniku kasuks mõistetakse juurdepääsu talumise eest välja tasu, ei anna iseenesest veel alust pidada juurdepääsu määramist ühtlasi ka puudutatud isiku huve teenivaks (viidatud Riigikohtu lahend nr 2-19-6901/280, p 17).
Kui koormatava kinnistu omanik ei ole teinud koostööd juurdepääsu määramisel kohtu sekkumiseta, siis ei ole põhjendatud menetluskulude jätmine avaldaja kanda. Sellisel juhul tuleks menetluskulud jätta menetlusosaliste endi kanda (Tallinna Ringkonnakohtu 27. jaanuari 2023 määrus tsiviilasjas nr 2-20-17870, p 9). Sellist seisukohta on toetatud ka varasemas kohtupraktikas (Riigikohtu 7. oktoobri 2020 määrus tsiviilasjas nr 2-18-11359, p 14).
Kui soovid sel teemal rohkem nõu, on RAND Õigusbüroo meeleldi valmis aitama. Meie kontaktid leiad siit.