Võlaõigusseaduse (VÕS) § 197 lg 1 sätestab, et kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Eelnev tähendab seega, et eelkõige saab tasaarvestada rahalisi nõudeid. Tasaarvestatavaid nõuded esitavad kaasomanikud teineteise vastu tavaliselt kaasomandi lõpetamisel. Kaasomandi lõpetamisest saab lähemalt lugeda meie artiklist “Mida tähendab kaasomandi lõpetamine ja kuidas seda teha?”.
Millised on tavapärased rahalised nõuded, mida kaasomanikud teineteise vastu esitavad?
Kodulaenu maksed
Tegemist on olukorraga, kus kaasomanikud on ühiselt võtnud võrdsetes osades asja omandamiseks laenu, kuid laenumakseid tasub vaid üks kaasomanik. VÕS § 69 lg 1 sätestab, et omavahelises suhtes peavad solidaarvõlgnikud kohustuse täitma võrdsetes osades, kui seadusest, lepingust või kohustuse olemusest ei tulene teisiti. Solidaarkohustuse täitnud võlgnikule läheb üle võlausaldaja nõue teiste võlgnike vastu, välja arvatud talle endale langevas osas (VÕS § 69 lg 2). Seega on kodulaenumaksete ½ osas nõude õiguslik alus VÕS § 69 lõiked 1 ja 2. Kindlasti tuleb jälgida nõude aegumist VÕS § 70 järgi.
Korteriühistu arved, kommunaalmaksed
Tegemist on olukorraga, kus üks kaasomanik on maksnud näiteks kõik korteriomandiga seotud korteriühistu arved. Nõude õiguslik alus on asjaõigusseaduse (AÕS) § 75 lg 1. Norm sätestab, et kaasomanik kannab vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Näiteks peavad kaasomanikud maksma kinnisasja maamaksu, ühise asja kindlustuslepingust tulenevaid kindlustusmakseid, vajalikke kulutusi asja korrashoiuks ja valitsemiseks jms. Vähemalt osaliselt on korteriühistu arvetel märgitud kulud sellised, mis vastavad nimetatud tunnustele (Tallinna Ringkonnakohtu 10. märtsi 2023 otsus tsiviilasjas nr 2-20-1654, punkt 14.4.1).
Kohtupraktikas on jaatatud teise ühisomaniku kohustust hüvitada korteriomandiga seotud teenuste eest kulud. Seda ka juhul, kui omanik ei ole korteriomandit kasutanud (Tallinna Ringkonnakohtu 3. mai 2016 otsus tsiviilasjas nr 2-13-55662, punkt 40). Samale seisukohale asusid kohtud tsiviilasjas nr 2-18-17962. AÕS § 75 lõikest 1 ei nähtu eeldust, et kaasomanik on kulutuste hüvitamiseks kohustatud üksnes juhul, kui ta ise kaasomandisse kuuluvat eset valdab (Tallinna Ringkonnakohtu 17. aprilli 2020 otsus tsiviilasjas nr 2-18-17962, punkt 17).
Kindlustusmaksed
Kindlustusmakse hüvitamise õiguslik alus tuleneb samuti AÕS § 75 lg-st 1. Tsiviilasjas nr 2-20-1654 leidis maakohus, et kindlustuslepingu sõlmimiseks on AÕS § 74 lg 1 järgi vajalik kõigi kaasomanike nõusolek. Ilma sellise nõusolekuta sõlmitud kindlustuslepingu alusel kulutuste hüvitamist seega nõuda ei saa. Ringkonnakohus asus seisukohale, et kindlustuslepingu sõlmimiseks ei ole siiski kõiki kaasomanike nõusolekut vaja. Kaasomanik peab vaid suutma tõendada kindlustuskulu seotust kaasomandiga (viidatud lahend nr 2-20-1654, punkt 14.5).
Samas, tsiviilasjas nr 2-18-17962 leidsid kohtud, et kindlustusmakse hüvitamise nõude eeldus on kõigi kaasomanike nõusolek kindlustuslepingu sõlmimiseks (viidatud lahend nr 2-18-17962, punktid 17 ja 33).
Kaasomandile tehtud kulutused
Vajalikud kulutused
AÕS § 72 lg 4 sätestab, et kaasomanikul on õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta, kuid ta võib teistelt kaasomanikelt nõuda asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega. Vajaliku kulutuse mõiste sätestab tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 63 p 1. Esemele tehtud kulutused on vajalikud, kui nendega säilitatakse eset või kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest. Kohtupraktikas on leitud, et AÕS § 72 lg 4 reguleerib erandlikku olukorda, mis annab õiguse minimaalselt vajalike kulude tegemiseks (Tallinna Ringkonnakohtu 24. märtsi 2021 otsus tsiviilasjas nr 2-16-11590, punkt 44).
Kasulikud kulutused
Esemele tehtud kulutused on kasulikud, kui nendega eset oluliselt parendatakse (TsÜS § 63 p 2). Tegemist on näiteks olukorraga, kus vaid üks kaasomanik on kandnud köögimööbli ja -tehnika ning sisseehitatud garderoobikappidega seonduvaid kulutusi.
Korteris tehtud parenduste hüvitamise nõuet tuleb kontrollida kolmel õiguslikul alusel (viidatud lahend nr 2-20-1654, punkt 14.7.1):
- kaasomandisuhe (AÕS § 72 lg 4);
- alusetu rikastumine (VÕS § 1042 lg 1);
- käsundita asjaajamine (VÕS § 1018 lg 1).
Tavaliselt on eksperdid võimelised hindama näiteks köögimööbli ja -tehnika osakaalu korteri turuväärtusest. Tegemist on nn negatiivse mõjuga, mille võrra hind oleks väiksem ilma nimetatud esemeteta. Sellised kulutused tuleb hüvitada VÕS § 1042 lg 1 järgi (alusetu rikastumine). Selle järgi peab kaasomanik hüvitama kulutusi teinud kaasomanikule poole asja väärtuse muutumisest (viidatud lahend nr 2-20-1654, punkt 14.7.4).
Kasutuseelised
AÕS § 71 lg 2 sätestab, et kaasomanikule kuulub tema osale vastav osa ühisest asjast saadavast kasust, kui kaasomanike kokkuleppega ei nähta ette teisiti. Esemest saadav kasu on eseme viljad ja eseme kasutamisest saadavad eelised (kasutuseelised) (TsÜS § 62 lg 1). Kasutuseelised on kõik need eelised, mis tulenevad asja või õiguse kasutamisest.
Tavapärased kasutuseelised, mida kaasomanikud üritavad nõuda, on kasu saamata jäänud üüritulu eest. Tegemist on näiteks olukorraga, kus korteriomand kuulub kahele kaasomanikule võrdsetes osades, kuid korteriomandit kasutab neist tegelikult vaid üks. Korteriomandit mittekasutav kaasomanik võib leida, et kuna tema ei ole endale kuuluvat kaasomandit kasutanud, siis on ta ilma jäänud enda varast saadavast kasust. Selline kasu võiks olla võrdne poole üürisummaga.
Kasutuseeliste nõude osas on aga väljakujunenud selge kohtupraktika. Vaatamata kaasomanike vahel kinnisasja valduse kohta sõnaselge kokkuleppe puudumisele, ei pruugi see, kui kaasomandis olev kinnisasi on ühe kaasomaniku ainukasutuses, tähendada teiste kaasomanike õiguste rikkumist (Tallinna Ringkonnakohus 20. detsembri 2023 otsus tsiviilasjas nr 2-20-17642, p 23). Kasutuskorra kokkuleppe puudumisel tuleb kasutuseelise hüvitamise nõude eeldusena teha kindlaks, kas kaasomanik on ühist asja kasutades rikkunud teise kaasomaniku õigusi. Siin peetakse silmas, kas kaasomanik on takistanud teisel kaasomanikul kaasomandis oleva asja kaaskasutust (Riigikohtu 4. mai 2022 otsus tsiviilasjas nr 2-19-12055/20, p 14.3).
Kasutuseelised on leidnud täiendavat kajastamist ka meie artiklis “Kas kaasomandi kasutamisest tuleb alati jagada kogu kasu, kui kinnisasi on vaid ühe kaasomaniku ainukasutuses?”.
Kui soovid sel teemal rohkem nõu, on RAND Õigusbüroo meeleldi valmis aitama. Meie kontaktid leiad siit.