Mida isiklik kasutusõigus tähendab?
Asjaõigusseaduse (AÕS) § 225 lg 1 sätestab, et isiklik kasutusõigus koormab kinnisasja selliselt, et isik, kelle kasuks see on seatud, on õigustatud kinnisasja teatud viisil kasutama või teostama kinnisasja suhtes teatud õigust, mis oma sisult vastab mõnele reaalservituudile. Isikliku kasutusõiguse ulatus määratakse kahtluse korral vastavalt õigustatud isiku vajadustele (AÕS § 225 lg 2).
Seega saab isiklik kasutusõigus koormata kinnisasja. Isiklik kasutusõigus on servituudi liik, mille puhul on kohustatud isikuna määratletud koormatud kinnisasja igakordne omanik. Õigustatud isikuna on määratud konkreetne subjekt isikuliselt. Isiklik kasutusõigus tekib asjaõiguslepingu sõlmimise ja kinnistusraamatu kande tegemise kaudu (Tallinna Ringkonnakohtu 10.02.2023 otsus tsiviilasjas nr 2-20-6925, p 8.1). Asjaõigusleping peab kindlasti notariaalses vormis olema (AÕS § 203).
Kuna isiklik kasutusõigus peab oma sisult vastama mõnele reaalservituudile, siis kohaldatakse isiklikule kasutusõigusele reaalservituudi vastavaid sätteid (AÕS § 228). Tavaliselt kohaldatakse näiteks kasutusvalduse sätteid.
Isiklik kasutusõigus elamule
Tavaliselt seatakse isiklik kasutusõigus majadele või korteriomandile. Isiklik kasutusõigus elamule koormab kinnisasja selliselt, et isikul, kelle kasuks see on seatud, on õigus kasutada elamiseks kinnisasjal asuvat elamut või selle osa (VÕS § 227 lg 1). Isik, kellel on VÕS § 227 lõikes 1 nimetatud õigus, võib elamusse majutada oma perekonnaliikmeid, samuti isikuid, keda on vaja tema eest hoolitsemiseks (VÕS § 227 lg 2). Kui kasutusõigus on antud mitmele isikule ühiselt, kestab kasutusõigus seni, kuni on elus kas või üks neist isikuist, kui kasutusõiguse tekkimise alusega ei ole sätestatud teisiti (VÕS § 227 lg 3). Kui kasutusõigus on antud elamu osale, võib õigustatud isik kasutada ka elanikele ühiseks kasutamiseks määratud ruume, sisustust ja seadmeid (VÕS § 227 lg 4).
Tegemist on teisi välistava õigusega. See tähendab, et õigustatud isiku õigus elamut kasutada välistab vastava elamu või selle osade kasutamise omaniku poolt. Neid kinnisasja osasid, millele isiklik kasutusõigus ei laiene, võib kasutada kinnisasja omanik. Kasutamisest tingitud kulud (sh kommunaalkulud jms) tuleb AÕS § 223 kohaselt kanda õigustatud isikul (Riigikohtu 01.12.2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-05, p 29).
Isiklik kasutusõigus elamule võimaldab kinnisasja omandiõiguse üle kanda selliselt, et senisel omanikul jääb elu lõpuni õigus kinnisasjal asuvat elamut kasutada.
Mida tähendab isikliku kasutusõiguse üleantavus?
Isiklikku kasutusõigust on võimalik üle anda. VÕS § 226 lg 1 sätestab, et isikliku kasutusõiguse võib kinnisasja omaniku nõusolekul teisele isikule üle anda, muutmata seejuures isikliku kasutusõiguse kestust. Isikliku kasutusõiguse omandaja ja esialgne omaja vastutavad kinnisasja omaniku ees isiklikust kasutusõigusest tekkivate kohustuste täitmise eest solidaarselt. Kui isikliku kasutusõiguse esemeks on tehnovõrk või -rajatis, ei ole isikliku kasutusõiguse üleandmiseks või koormamiseks kinnisasja omaniku nõusolek vajalik (VÕS § 226 lg 2).
Eelnev tähendab, et isikliku kasutusõiguse kestus ei muutu. Seda määratakse ka pärast üleandmist senise õigustatud isiku eluea või kestuse järgi. Isikliku kasutusõiguse üleandmisel jääb senine õigustatud isik vastutama uue õigustatud isiku kõrval isiklikust kasutusõigusest tulenevate kohustuste täitmise eest. Üleandmisega ei muutu ka isikliku kasutusõiguse sisu. Tegemist ei ole uue õiguse seadmisega, vaid senise õiguse samal kujul üleandmisega.
Millal isiklik kasutusõigus lõpeb?
Reeglina lõpeb isiklik kasutusõigus õigustatud isiku surmaga või õigustatud juriidilise isiku lõppemisega (AÕS § 210 lg 1, § 211 lg 1). Juriidilise isiku kasutusvaldus lõpeb igal juhul 100 aasta möödumisel kasutusvalduse tekkimisest (AÕS § 211 lg 2).
Kasutusvalduse võib lõpetada kasutusvaldaja ja omaniku kokkuleppel (AÕS § 212 lg 1).
Kuna isiklikule kasutusõiguse kohaldatakse reaalservituudi sätteid, siis see tähendab, et kohaldub ka AÕS § 212. Kasutusvaldajal on õigus nõuda kasutusvalduse lõpetamist tingimusel, et ta hüvitab kinnisasja omanikule kasutusvalduse lõppemise tõttu tekkiva kahju. Kasutusvaldaja peab kasutusvalduse lõpetamise soovist teatama kinnisasja omanikule kuus kuud ette (AÕS § 212 lg 11).
AÕS § 212 lg 2 kohaselt võib kinnisasja omanik nõuda kasutusvalduse lõpetamist kui:
- kasutusvaldus on kaotanud kasutusvaldaja jaoks igasuguse tähtsuse;
- tema kahju on oluliselt suurem kasutusvaldaja kasust;
- kasutusvaldaja ei anna kinnisasja omanikule tagatist.
Asjaõigusseadus ei näe ette omaniku õigust nõuda kasutusvalduse lõpetamist kasutusvalduse seadmise lepingu olulise rikkumise korral, kui sellega ei kaasne AÕS § 212 lg 2 p-des 1–3 sätestatud asjaolud (Riigikohtu 10.06.2008 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-08, p 11).
Kasutusvaldus on kaotanud kasutusvaldaja jaoks igasuguse tähtsuse
Sellise olukorraga võib olla tegemist näiteks siis, kui kasutusvaldaja asja enam ei vaja ega kasuta, kuid kinnisasja omanik ise asja vajab.
AÕS § 212 lg 3 kaudu saab huvi kaotamist tuvastada AÕS § 177 lg 2 teise lause kohaselt. Huvi kaotamist eeldatakse, kui valitseva kinnisasja omanik ei ole 10 aasta jooksul reaalservituuti kasutanud või kui ta on sama aja jooksul lubanud teeniva kinnisasja kasutamist viisil, mis on vastuolus reaalservituudiga.
Kohtupraktikas on leitud, et kasutusvaldaja tegevusetusest 3-4 aasta kestel ei saa järeldada, et kasutusvaldus on kasutusvaldaja jaoks kaotanud igasuguse tähtsuse. Arvesse tuleb võtta kasutusvalduse aega ja selle seadmise asjaolusid (viidatud lahend nr 3-2-1-46-08, p 12).
Kinnisasja omaniku kahju on oluliselt suurem kasutusvaldaja kasust
Tegemist on olukorraga, kus kasutusvaldajal on kasu, aga see on marginaalne võrreldes omanikul lasuva piiranguga. Kohtupraktikas on leitud, et omaniku kahju peab põhinema asjaoludel, mis tekkisid või vähemalt ilmnesid pärast kasutusvalduse seadmiseks kohustava lepingu sõlmimist (Tallinna Ringkonnakohtu 22.11.2019 otsus tsiviilasjas nr 2-16-17722, p 10.5). Näiteks kasutuseeliste kaotuse kohta on leitud, et see pidi olema ilmne juba kasutusõiguse seadmisel (viidatud lahend nr 2-20-6925, p 10).
Omanik ei või nõuda kasutusõiguse kustutamist, kui tal on ülekaalukam huvi elamispinna vastu kui piiratud asjaõiguse omajal. Kui tegemist on tavapärase korteriga, ei saa eeldada, et kinnisasja omanikul on spetsiifiline huvi just konkreetse kinnisasja kasutamiseks. Kasutuseelise kaotamisel on kinnisasja omanikul võimalik leida kinnisvaraturult sarnastele tingimustele vastav elamispind (viidatud lahend nr 2-20-6925, p 10.2).
Samas on kohtupraktikas leitud, et juhul, kui tasumata jäetud majandamiskulude väärtus on oluliselt suurem, kui kasutusvaldaja saadavate kasutuseeliste väärtus, on kasutusvalduse lõpetamise nõue AÕS § 212 lg 2 p 2 alusel põhjendatud (Tartu Ringkonnakohtu 28.06.2018 otsus tsiviilasjas nr 2-17-10575, p 10).
Kasutusvaldaja ei anna kinnisasja omanikule tagatist
AÕS § 224 lg 1 sätestab, et asja omanikul on õigus nõuda kasutusvaldajalt tagatist, kui kasutusvaldaja tegevusest ilmneb omaniku õiguste olulise rikkumise oht.
Oht peab tekkima kasutusvaldaja tegevuse või tegevusetuse (nt kohustuste täitmata jätmise), mis seisneb kasutusvaldaja kohustuste rikkumises, tulemusena. See säte on kohaldatav eelkõige juhul, kui kasutusvaldaja rikub AÕS § 218 lõikes 1 sätestatud kohustusi asja kasutamisel. Põhimõttelt ei saa välistada tagatise nõudmise õigust ka AÕS § 223 lõikes 1 nimetatud kohustuste täitmisega viivitamisel või mittetäitmisel (viidatud lahend nr 2-17-10575, p 11).
Isikliku kasutusõiguse teostamise takistamise tagajärjed
Lepingupool, kelle suhtes on kohustust rikutud, võib võlaõigusseaduse (VÕS) § 101 järgi kasutada kohustust rikkunud lepingupoole suhtes õiguskaitsevahendeid. VÕS § 108 lg 2 esimese lause järgi võib võlausaldaja nõuda võlgnikult kohustuse täitmist, kui võlgnik kohustust rikub. Seega saab AÕS § 225 lg 1 ja VÕS § 108 lg 2 esimese lause alusel nõuda isikliku kasutusõiguse lepingust tulenevate kohustuste täitmist.
Tsiviilasjas nr 2-22-206 tuvastasid kohtud, et pooled olid sõlminud isikliku kasutusõiguse lepingu hageja kasuks. Isiklik kasutusõigus oli kantud kinnistusraamatusse. Kinnisasi kuulus kostjale ning kostja piiras hageja juurdepääsu isikliku kasutusõiguse alale. Kohtud kohustasid kostjat isikliku kasutusõiguse lepingut täitma ja hoiduma selle rikkumisest.
Kui kostja keeldub isikliku kasutusõiguse lepingust tuleneva kohustuse täitmisest, siis võib selle alus olla VÕS § 111 lg 1. Kui lepingupooltel on lepingust tulenevad vastastikused kohustused, võib üks lepingupool oma kohustuse täitmisest keelduda, kuni teine lepingupool on oma kohustuse täitnud, täitmist pakkunud või andnud täitmiseks tagatise või on kinnitanud, et ta kohustuse täidab. VÕS § 111 lg 3 järgi ei või kohustuse täitmisest keelduda juhul, kui see ei oleks asjaolusid arvestades mõistlik või ei vastaks hea usu põhimõttele. Viidatud tsiviilasjas nr 2-22-206 oli isikliku kasutusõiguse lepingu eesmärk juurdepääsu võimaldamine hagejale veevarustuse tagamiseks. Kohtud leidsid, et kostja keeldumine lepingu täitmisest on ebaproportsionaalne ning vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõtetega. Kui hageja on rikkunud lepingust tulenevaid kohustusi, siis saab kostja kasutada muid õiguskaitsevahendeid.
Tartu Ringkonnakohus on 27.01.2023 tsiviilasjas nr 2-21-16279 otsuse p-s 8 selgitanud, et kasutusvaldaja võib esitada täitmisnõude ning nõuda kinnisasja omanikult kas kinnisasja valduse üleandmist või kasutusvalduse teostamist takistava tegevuse lõpetamist (AÕS § 214 lg 1, VÕS § 101 lg 1 p 1). Viidatud asjas takistas kostja hagejal isikliku kasutusõiguse teostamist, kuna vahetas korteri lukud ega andnud hagejale uusi võtmeid.
Kui soovid sel teemal rohkem nõu, on RAND Õigusbüroo meeleldi valmis aitama. Meie kontaktid leiad siit.