Kujutame ette olukorda, kus kinnisasi kuulub kahele kaasomanikule võrdsetes osades (kummalegi 1/2 mõttelises osas). Kinnistu on mitme aasta vältel tegelikkuses vaid ühe kaasomaniku ainukasutuses ning teine kaasomanik tahab kinnistu ainukasutuse eest nõuda kasutuseeliste hüvitamist.
Asjaõigusseaduse (AÕS) § 71 lg 2 sätestab, et kaasomanikule kuulub tema osale vastav osa ühisest asjast saadavast kasust, kui kaasomanike kokkuleppega ei nähta ette teisiti. AÕS § 72 lg 3 järgi on kaasomanikul õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust. AÕS § 72 lg 5 järgi on kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis olevat asja vallataks ja kasutataks kõigi kaasomanike huvides. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest.
Riigikohus lahendas 4. mai 2022 kohtumääruses tsiviilasjas nr 2-19-12055 olukorda, kus kohtusse pöördunud kaasomanik (hageja) väitis sarnases olukorras, et kaasomanikel puudus AÕS § 71 lõikes 2 märgitud kokkulepe, mistõttu tuleb kostjal hagejale välja anda kostja saadud kasutuseelistest 1/2. Riigikohus selgitas, et kaasomanike kaasvalduse ja kaasomandisse kuuluva asja kasutamisõiguse rikkumise korral on kaasomanikel, kelle õigusi rikuti, võimalik esitada rikkuja vastu hüvitisnõue kolmel alternatiivsel õiguslikul alusel: 1) kahju hüvitamise nõue VÕS § 115 alusel, kus kahju on kaotatud kasutuseelised; 2) kasu hüvitamise nõue AÕS § 71 lg 2 alusel; 3) alusetust rikastumisest tulenev nõue VÕS §-de 1037-1039 alusel, mille ese võib mh olla alusetult saadud kasutuseelised (vt Riigikohtu 24. märtsi 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-175-15, p 12).
Kolleegium leidis, et vaatamata kaasomanike vahel kinnisasja valduse kohta kokkuleppe puudumisele ei pruugi see, kui kaasomandis olev kinnisasi on ühe kaasomaniku ainukasutuses, tähendada teiste kaasomanike õiguste rikkumist. Kaasomandi kasutuskorra puudumine ei tähenda iseenesest ka seda, et AÕS § 71 lg 2 järgi tuleb kaasomanike vahel jagada kaasomandi kasutamisest saadud kogu kasu.
Kaasomandis oleva asja kasutuskorra kokkuleppe puudumisel on üldjuhul igal kaasomanikul õigus nõuda AÕS § 71 lg 2 alusel teiselt kaasomanikult tema osale vastava vilja väljaandmist. Kaasomandis oleva asja kasutuskorra kokkuleppe puudumisel tuleb kasutuseelise hüvitamise nõude eeldusena teha mh kindlaks, kas kaasomanik on ühist asja kasutades rikkunud teiste kaasomanike õigusi, eelkõige seda, kas kaasomanik on takistanud teistel kaasomanikel kaasomandis oleva asja kaaskasutust. Ainuüksi asjaolu, et üks kaasomanik võtab kasutuskorra kokkuleppe puudumisel kaasomandis oleva asja kas osaliselt või tervikuna enda valdusse ja kasutusse, sh kasutab oma kaasomandi mõttelisest osast suuremat asja osa, ei anna teistele kaasomanikele alust nõuda kasutuseelise hüvitamist AÕS § 71 lg 2 alusel. Kaasomanikud saavad kasutuskorra kokkuleppe puudumisel nõuda kaasomandis oleva kinnisasja või selle osa enda ainukasutusse võtnud kaasomanikult asja sellise kasutamisega saadavate kasutuseeliste hüvitamist juhul, kui ta rikub sellega teiste kaasomanike õigusi, eelkõige takistab teistel kaasomanikel kaasomandis oleva asja kaaskasutust. Asjaolul, et üks kaasomanik kasutab ühist asja temale kuuluvast mõttelisest osast suuremas ulatuses, on AÕS § 71 lg 2 esimese lause alusel esitatud kasutuseeliste nõude lahendamisel tähendus eelkõige olukorras, kus kaasomanikud on sõlminud kasutuskorra kokkuleppe või kui AÕS § 72 lg 5 alusel nõutakse kohtu kaudu tahteavaldusi sellise kokkuleppe sõlmimiseks.
Seega peab hageja AÕS § 71 lg 2 järgi oma nõude edukuse tagamiseks tõendama ja tuginema sellele, et kostja on vaidlusalusel ajavahemikul rikkunud hageja õigust kasutada kaasomandis olevat kinnisasja või selle osa ning kasutuseelise nõude eeldus on kaasomaniku õiguste rikkumine.
Samasugusele järeldusele jõudis Tallinna Ringkonnakohus 10. veebruari 2023 kohtuotsuses tsiviilasjas nr 2-21-701. Otsuse punktis 32 jj selgitas kohus, et käesolevas asjas puudus vaidlus, et kaasomanike vahel ei olnud kaasomandi kasutuskorra kokkulepet. Samuti ei olnud ringkonnakohtu hinnangul tõendatud, et teised kaasomanikud takistasid kohtusse pöördunud kaasomanikul kaasomandit kasutada. Hageja väitis, et kostjad ei ole andnud hagejale elamu võtmeid, kuid hageja ei ole tõendanud, et ta neid küsis, ja et kostjad keeldusid võtmeid andmast. Ka hageja väitest, et tal ei olnud majas elamiseks ruumi, ei saa teha järeldust, et kaasomanikud takistasid hagejat kaasomandit kasutamast. Hagejal oli võimalus taotleda kaasomanikelt kasutuskorra kokkuleppimist, kuid tõendatud ei ole, et ta oleks seda kaasomanikelt nõudnud. Seega asus kohus seisukohale, et kuna tõendamata on, et kaasomanikud on ühist asja kasutades rikkunud hageja õigusi (takistanud hagejal kaasomandis oleva asja kaaskasutust), siis ei ole hagejal õigus nõuda kostjatelt kasutuseeliste hüvitamist AÕS § 71 lg 2 alusel.
Samuti leidis Tallinna Ringkonnakohus 17. oktoobri 2022 tsiviilasja nr 2-20-7852 kohtuotsuse punktis 32 jj, et asjaolust, et hageja ise ei pidanud tulenevalt abielulahutusest võimalikuks korterit kasutada, kuna hagejat võivad selleks takistada sotsiaalsed ja psühholoogilised takistused, ei saa järeldada, et kostja oleks teinud hagejale takistusi ühise korteriomandi kasutamiseks. Asjas ei olnud tõendatud, et kostja oleks takistanud hagejal korteriomandit kasutamast. Poolte sõnumid olukorras, kus hageja viis kostjat teavitamata ära korterist asju ning kostja soovis vaid, et hageja tuleks korterisse ajal, mil seal on ka kostja, ja kui hageja seda ei tee, siis on kostja sunnitud ära vahetama korterivõtmed, ei ole võimalik järeldada, et kostja oleks hagejat takistanud korterit kasutada. Kuna hageja ole avaldanud soovi mingilgi viisil korteris elada või kasutada seda koos kostjaga, siis ei ole võimalik eeltoodud sõnumitest ka järeldada, et kostja oleks teinud hagejale selleks takistusi. Eelnevast tulenevalt jätsid kohtud rahuldamata hageja kasutuseeliste nõude.
Lisaks märgime, et Riigikohus on varem selgitanud, et kinnisasjade või nende osade puhul saab kasutuseelise kindlaksmääramisel lähtuda nt eeldatavast keskmisest üürihinnast, mida konkreetse kinnisasjaga võimalikult sarnaste maatükkide kasutamise eest oleks võimalik nõuda, arvestades samas ka vajalikke kulutusi, mida üürides tuleks teha (vt nt Riigikohtu 19. mai 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-09, p 14; 13. juuni 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-64-05, p 16). Seega saab üldjuhul kasutuseelise nõude suuruse kindlakstegemisel lähtuda kaasomandis oleva kinnisasja või selle konkreetsete osade, mida kasutatakse teiste kaasomanike õigusi rikkudes, kasutusõiguse harilikust väärtusest. Igal kaasomanikul, kelle õigusi kaasomandis oleva asja kasutamisel on rikutud, on õigus nõuda rikkujalt hüvitisena tema mõttelisele osale vastavat osa rikkuja saadud kasutuseelisest. Kasutuseelise hüvitamist saab kaasomanik üldjuhul nõuda alates tema kui kaasomaniku õiguste rikkumise algusest kuni rikkumise lõppemiseni.
Kui soovite sel teemal rohkem nõu, on RAND Õigusbüroo meeleldi valmis teid aitama.