Tavapärase korra kohaselt on juhatuse liikmete määramine korteriomanike üldkoosoleku pädevuses. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 25 lg 1 sätestab, et korteriomanik, korteriühistu võlausaldaja või muu huvitatud isik võib mõjuval põhjusel nõuda kohtult korteriühistu juhatuse asendusliikme määramist. Seega on kohtu sekkumiseks esinema mõjuv põhjus KrtS § 25 lg 1 tähenduses.
Kohus saab sekkuda väga erandlikel juhtudel ja eelkõige olukorras, kus muud meetmed on ammendunud või puuduvad. Mõjuvaks põhjuseks kohtu sekkumiseks juhatuse määramisel võib pidada eelkõige korteriomanike võimetust üldkoosolekut kokku kutsuda või üldkoosoleku võimetust juhatuse liikmeid valida. Eelnev tähendab objektiivset võimetust või olukorda, kus juhatuse liikmete valimine ei ole mingil põhjusel õnnestunud (Tallinna Ringkonnakohtu 19. aprilli 2022. a määrus tsiviilasjas nr 2-21-16207, punktid 2 ja 7). Mõjuv põhjus saab seisneda eelkõige juhatuse liikme ajutises või kestvas võimetuses täita oma kohustusi (Riigikohtu 7. juuni 2017 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1- 42-17, p 10). Mõjuv põhjus juhatuse asendusliikme määramiseks võib olla ka juhul, kui juhatuse liikmete ametiaeg on möödunud ja pikema aja jooksul ei ole õnnestunud uusi juhatuse liikmeid valida (viidatud Riigikohtu lahend 3-2-1-42-17, p 12). Asendusliikme määramine võib olla vajalik ka olukorras, kus juhatuse liikme esindusõigus on kohtus vaidlustatud, st vaidlustatud on näiteks otsus, millega juhatuse liige ametisse nimetati või tagasi kutsuti (KrtS § 29 lg 6 p 2).
Asjaolu, et korteriühistu juhatus ei ole avaldajatele esitanud KrtS § 41 g-s 1 sätestatud nõuetele vastavat majanduskava ning KrtS § 51 lõigetes 1 ja 3 sätestatud nõuetele vastavat majandusaasta aruannet, ei ole mõjuv põhjus KrtS § 25 lg 1 mõttes (Tartu Ringakonnakohtu 4. oktoobri 2021 määrus tsiviilasjas nr 2-21-11359, punkt 13). KrtS § 25 ei ole ette nähtud korteriomanikule ebasobiva juhatuse väljavahetamiseks, vaid juhatuse asendusliikme määramise normide eesmärk on tagada esindus- ja juhtimisorgani olemasolu olukorras, kus korteriühistu on juhatuse liikme väljalangemise tõttu muutunud juhtimisvõimetuks (vrd Riigikohtu 18. detsembri 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-10474, p 38). Korteriomanike vahelised isiklikud suhted ei ole mõjuv põhjus asendusliikme määramiseks. Kuigi juhatuse liikmete asendamiseks võib alust anda ka püsiv huvide konflikt juhatuse liikmete ja korteriühistu vahel, siis tuleb vastavad asjaolud igal konkreetsel juhul eraldi välja tuua (Tallinna Ringkonnakohtu 13. septembri 2021. a määrus tsiviilasjas nr 2-20-16256, punkt 8.2). Püsiv huvide konflikt peab olema selline, mis takistab juhatuse liikme(te)l oma kohustusi täita.
Kohtu määratud juhatuse asendusliikme volitused kestavad kuni uue juhatuse liikme määramiseni korteriomanike üldkoosoleku poolt (KrtS § 25 lg 4).
Asendusliikme isikule sätestatud nõuded
Kohus määrab võimaluse korral korteriühistu juhatuse asendusliikmeks isiku, kes vastab käesoleva seaduse § 28 lõikes 2 sätestatud nõuetele (KrtS § 25 lg 3). KrtS § 28 lg 2 sätestab nõuded majahaldurile, mille kohaselt peab majahalduril olema kinnisvarahalduri, korteriühistujuhi või korterelamuhalduri kutse kutseseaduse tähenduses. Tegemist on kohustusliku nõudega vaid juhul, kui juhatuse asendusliikme asemel määratakse valitseja, sest KrtS § 28 kohaselt peab valitseja määrama KrtS § 28 lõikele 2 vastava pädevusega isiku majahalduriks (Tallinna Ringkonnakohtu 16. märtsi 2021. a määrus tsiviilasjas nr 2-20-13553, punkt 17).
Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 603 lg 1 sätestab üldreegli, mille kohaselt võib kohus juhatuse asendusliikmeks määrata iga isiku, kes vastab seaduses nimetatud nõuetele ning on kohtu hinnangul võimeline oma ülesandeid vajalikul tasemel täitma. TsMS § 603 lg 3 kohaselt on isiku määramiseks vajalik tema nõusolek. Kohus ei ole TsMS § 604 lg 1 teise lause järgi juhatuse asendusliikme määramisel avaldusega seotud.
Kui soovite sel teemal rohkem nõu, on RAND Õigusbüroo meeleldi valmis teid aitama.