Kohe alustuseks märgime ära, et käesolevas artiklis käsitleme vaid olukorda, kus üürnik tegi makseid enne 14.01.2021 võlaõigusseaduses (VÕS) jõustunud muudatusi üürisuhteid puudutavas osas, millega seadustati üürniku kohustamine hooldus- ja remondikulude tasumiseks.
Tallinna Ringkonnakohus tegi 12.01.2022 tsiviilasjas nr 2-20-18506 kohtuotsuse, milles kinnitas, et üürnikul on õigus nõuda üürileandjalt tagasi hooldus- ja remondikulude katteks alusetult tehtud maksed.
Üürnik esitas maakohtule hagi 15.12.2020. Vaidluse asjaolude kohaselt üüris üürnik üürileandjalt eluruumi ajavahemikul 01.05.2015 kuni 31.12.2019. Üürilepingu punkti 2.3 kohaselt oli üürnik kohustatud tasuma üürileandjale igakuiselt 20. kuupäevaks eelnenud kuu eest kõrvalkulude (sh elekter, vesi, kanalisatsioon, prügivedu, elamu trepikoja koristus) ning muude üürnikule osutatavate teenuste eest, vastavalt teenuse osutaja, korteriühistu või haldaja poolt esitatud arvetele. Üürnik tasus kõik arved otse korteriühistule. Lepingu lõppemisel pooltel teineteise vastu pretensioone ei olnud.
Seejärel leidis üürnik, et seadusest tulenevalt ei olnud üürileandjal õigust nõuda üürnikult arvetel kajastatud hooldus- ja remondikulude tasumist. Üürnik nõudis kohtule esitatud hagiavalduses üürileandjalt perioodil 01.08.2017 kuni 31.12.2019 alusetult tasutud hoolduskulude tagastamist 29 kuu eest 20,67 eurot kuus, kokku 599,40 eurot ja alusetult tasutud remondikulude eest 29 kuu eest 25,60 eurot kuus, kokku 742,40 eurot.
Osaliselt jäeti üürniku hagi rahuldamata aegumise tõttu. Nimelt sätestab tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 154, et korduvate kohustuste täitmisele suunatud nõude aegumistähtaeg, olenemata sellest, milline on nõude õiguslik alus, on kolm aastat iga üksiku kohustuse jaoks, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Aegumistähtaeg algab selle kalendriaasta lõppemisest, kui kohustusele vastav nõue muutub sissenõutavaks. Seega loeti aegunuks üürniku nõue maksete osas, mis tehti enne 15.12.2017.
Ringkonnakohus selgitas, et eluruumi üürilepingu raames saab kõrvalkuludeks pidada üksnes eluruumi kasutamisega seonduvaid kulusid kuni 13.01.2021 kehtinud VÕS § 292 lg 1 kohaselt. Kuni 13.01.2021 kehtinud VÕS kohaselt ei saanud kulusid, mis ei ole seotud eluruumi kasutamisega, pidada õiguspärasteks kõrvalkuludeks ning üürileandja ja üürniku kokkulepped selliste kulude hüvitamise osas on VÕS § 275 kohaselt tühised. Tühise tehingu alusel üleantud summad saab aga üürnik VÕS § 1028 lg 1 ja § 1029 alusel tagasi nõuda.
Kuna üürnik nõudis alusetult makstud summade tagastamist, pidi üürnik tõendama, milliseid makseid ei olnud ta kohustatud tasuma ja millises summas ta oli selliseid makseid tasunud. Konkreetses vaidluses esitas üürnik kohtule korteriühistu vastuse selle kohta, millised kulud sisalduvad hoolduskuludes ja millised remondikuludes. Hoolduskulud hõlmasid halduskulusid ja majandamiskulusid. Halduskulud on korteriühistu juhatuse tasud, raamatupidamise teenused, arvutite hooldus, kantseleitarbed, maja kindlustustasu, õppekulud, panga teenustasud, üldkoosoleku kulud, riigilõivud, kulud telefonile. Majandamiskulud on kojamehe ja koristaja tasud, kulud puhastusvahenditele, muru niitmine, kütte-, gaasi- ja elektrisüsteemide hooldus, liftid. Remondikulud on vajalikud remondikulud (santehnilised, fassaadi, katuse remont, teede remont jne). Üürnik märkis, et vastavalt raamatupidaja selgitusele on hoolduskulude osa kogu arvest 16,6%, millest 10,2% on halduskulud ja 6,4% on majandamise kulud.
Üürileandja ei esitanud üürniku väidetele ja tõenditele sisulisi vastuväiteid ega omapoolseid tõendeid.
Ringkonnakohus leidis, et korteriühistu poolt majandamiskuludena välja toodud kulud – koristaja tasud, kulud puhastusvahenditele, muru niitmine, kütte-, gaasi- ja elektrisüsteemide ja lifti hooldus – on käsitletavad korteri kasutamisega seonduvate kuludena. Nende maksete osas ei ole poolte kokkulepe tühine ja üürnikul ei ole õigust neid kulusid üürileandjalt tagasi nõuda.
Remondikulu ja halduskulu ei ole aga õiguspärane kõrvalkulu ning kokkulepe selle maksmiseks on seetõttu VÕS § 275 kohaselt tühine. Remondifondimaksete arvelt finantseeritakse üürileandja kohustust hoida üüritud asi lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis. Halduskulude näol on tegemist korteriühistu administratiivsete kuludega. Nendel maksetel puudub otsesene seos eluruumi kasutamisega.
Kokku mõisteti üürileandjalt üürniku kasuks välja 957,52 eurot (remondikulud 640 eurot ja halduskulud 317,52 eurot) ja 12.01.2022 seisuga sissenõutavaks muutunud viivis seadusjärgses määras ehk 88,66 eurot.
Lisaks leidis Tallinna Ringkonnakohus 23.02.2022 kohtumääruses tsiviilasjas nr 2-21-120814 punktis 4.3, et üürniku poolt tasutud korteriühistu sihtmakse ei ole seotud asja kasutamisega. Korteriühistu toimimisega seotud maksed on seotud omandi teostamisega ning kuuluvad seega üürileandja huvisfääri. Isegi siis, kui sihtmakset kogutakse kindlal eesmärgil, ei ole see seotud eluruumi kasutamisega, vaid on omaniku huvisfääri kuuluv korrashoiukohustus. Ka viidatud tsiviilasjas loeti tühiseks enne 14.01.2021 kohaldatud üürilepingu punkt, mis nägi ette üürniku kohustuse tasuda remondifondi-, laenu- ja sihtmakseid. Kuna üürnik ei olnud kohustatud korteriühistule remondifondi-, laenu- ja sihtmakseid tasuma, siis tuli kogu makstud summa üürileandjalt VÕS § 1028 lg 1 ja §-1 1029 alusel tagasi nõuda.
Kui soovite sel teemal rohkem nõu, on RAND Õigusbüroo meeleldi valmis teid aitama.