Artiklis kirjeldame olukorda, mis sai Riigikohtus lahenduse juba 2004. aastal tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04. Kuigi lahend räägib korterist, siis saab seda kohaldada ka elamutele üldiselt.
Asjaolud. Viidatud lahendi kohaselt ostsid kaks eraisikut ilusal augustikuul korteri Tartus. Korteris hakkasid nad elama alles novembrikuus. Vaikselt hakati ka ahju ja pliiti kütma ning avastati, et need ei pea sooja ja korteris on väga külm. Spetsialistid leidsid, et ahi ja pliit ei ole kasutuskõlblikud ning vaja on teostada kapitaalremont. Detsembrikuus hakkasid isegi tellised ahjust välja kukkuma. Ostjad nõudsid müüjalt küttekollete parandamise kulutuste hüvitamist.
Siinkohal märgime, et veel kandmata kulutuste hüvitamist saab nõuda võlaõigusseaduse (VÕS) § 128 lg 3 alusel. Tegemist on puuduste kõrvaldamise kui kohustuse täitmise asemel esitatava kahju hüvitamise nõudega. Sellise nõude võib VÕS § 115 lg 2 järgi esitada üldjuhul alles pärast täitmiseks antud täiendava tähtaja möödumist ja üksnes erandina VÕS § 115 lg 3 alusel ka tähtaega andmata, kui kahju hüvitamine puuduse kõrvaldamist võimaldamata on mõistlik.
Müüja vastuväited. Müüja vaidles nõudele vastu väites, et tegemist ei olnud varjatud puudusega ning ostjatel oli võimalus kontrollida küttekollete seisukorda nii visuaalsel vaatlusel kui ka spetsialisti kaasates. Kuna puudused ei olnud visuaalsel vaatlusel tuvastatavad, puudub alus väita, et müüja ahjude seisukorrast teadis või pidi teadma ja ta seda varjas.
Riigikohtu seisukoht. Pooled olid müügilepingus kokku leppinud, et ostjad omandavad “tavamõistes elementaarsetele elamistingimustele vastava eluruumi”. Müügilepingu kohaselt ei vasta korter muu hulgas lepingutingimustele, kui see ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma.
Riigikohus leidis, et müüja teadis, et ostjad soovivad eluruumi osta seal elamiseks. Eesti klimaatilisi tingimusi arvestades kuulub eluruumi soojapidavus ja korteri soojaks kütmise võimalus eluruumi elementaarsete elamistingimuste juurde ning nende näol on tegemist eritingimustega, milles pooled kokku ei leppinud. Ostes korteri, tuleb lugeda endastmõistetavaks, et korterit peab olema võimalik ka kütta ja et kütmisel on ruumide soojapidavuse korral tagatud nendes elamiseks vajalik normaalne temperatuur. Teistsugune kokkulepe tulnuks selgelt lepingus ette näha. See kehtib ka kasutatud eluruumide ostmisel, kus ei saa aga eeldada küll samasugust kvaliteeti nagu uute eluruumide puhul. Seega tuleb küttekollete üldist töökorras olekut lugeda nii elementaarsete elutingimuste hulka kuuluvaks kui ka korteri lepingujärgse kasutamise eelduseks.
Puudustega küttekolded tuleb seega lugeda lepingutingimustele mittevastavateks VÕS § 217 lg 2 p 1 tähenduses. Kui küttekollete korrasolek jätta kokkulepitud omaduseks lugemata, tuleks kohaldada VÕS § 217 lg 2 p 2, kuna müüja oli teadlik asja kasutamise eesmärgist, mis pealegi ei erinenud asja tavakasutusest.
See, et ahju oli võimalik kütta, ei näita, et korter ka soojaks läks ja vastas lepingutingimustele, s.t elementaarsetele elamistingimustele. Üheks müüja vastuväiteks menetluses oli asjaolu, et tegelikult ei olnud kamin korterisse ehitatud mitte niivõrd kütmise eesmärgil, kui ruumikujundusliku elemendina. Riigikohus leidis selle kohta, et olukorras, kus kamin oli ruumis ainuke küttekolle, ei pidanud ostjad aru saama, et selle otstarbeks ei olegi ruumi soojaks kütmine. Müüja üritas tugineda ka lepingus sätestatud tema vastutust piiravatele kokkulepetele. Käesolevas asjas oli oluline mh see, et müüja ei tõendanud, et ta küttekollete puudusest ei teadnud. VÕS § 221 lg 2 keelab müüjal tugineda oma vastutust piiravale kokkuleppele, kui ta ise puudusest teadis või pidi teadma ja sellest ostjale ei teatanud.
Lisaks märgime, et isik, kes ei sõlmi lepingut oma majandus- või kutsetegevuses, ei pea ostetud asja koheselt ja põhjalikult üle vaatama (VÕS § 219) ning müüja vastutuse eelduseks on VÕS § 220 lõigete 1 ja 3 järgi ostja poolt puudustest teatamine mõistliku aja jooksul pärast puuduse avastamist või avastama pidamist.
Kui soovite nõu seoses asja vastamisega lepingutingimustele, on RAND Õigusbüroo meeleldi valmis teid aitama.