Üldjuhul katab naaberkorterist tuleneva kahju kindlustus, kuid mis siis saab kui kindlustust ei ole?
Kõigepealt tuleb välja selgitada, mis põhjusel veekahju tekkis. Selleks tuleks küsida arvamust mõnelt ehitusvaldkonna ettevõttelt, kes koostab ülevaatusakti, kuhu märgitakse tekkinud kahju ja selle põhjus.
Tavaliselt põhjustavad veekahjustusi näiteks pesumasina vooliku rikked, vanad radiaatorid või jooksma jäetud veekraanid. Veeleke võib alguse saada ka elamu ühisest kaasomandisse kuuluvast torustikust või muult üldkasutatavalt alalt.
Kui kahju põhjus on selge, tuleks küsida hinnapakkumine ettevõttelt, kes kahjusid likvideerima hakkab. Tegemist võib olla sama ehitusvaldkonna ettevõttega, kes kahju põhjuse välja selgitas.
Kui kahju põhjus ei tulene kahjustatud korteriomaniku enda korterist, siis on korteriomanikul õigus nõuda kahju hüvitamist kahju põhjustanud korteriomanikult või teatud juhtudel korteriühistult, kui kahju tuleneb kaasomandisse kuuluvast torustikust vms.
Kui kahju tekitanud asjaolu on lähtunud teise korteriomandi eriomandi piirest, tuleb kahjustatud ja kahju tekitanud korteriomaniku tõendamiskoormust jagada, sest kahjustatud korteri omanikul ei pruugi olla võimalik kahju täpset põhjust kindlaks teha. Kui kahjustatud korteri omanik tõendab, et kahjustav asjaolu (nt veeleke) lähtus teise korteriomandi eriomandi piirest, tuleb hea usu põhimõtte järgi eeldada, et teise korteriomandi omanik rikkus oma kohustust. Vastutusest vabanemiseks peab see korteriomanik tõendama, et ta ei ole oma kohustusi rikkunud või tema rikkumine on vabandatav (vt Riigikohtu 19. märtsi 2021. a otsus tsiviilasjas nr 2-18-13649/57, p 21).
Kahju tekitanud korteriomaniku vastutuse alus
Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 30 lg 1 p 1 kohaselt on korteriomanikul õigus kasutada eriomandi eset (korter) oma äranägemise järgi niivõrd, kui see ei ole vastuolus seadusega või kolmanda isiku õigustatud huviga. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt võib korteriomanik nõuda, et eriomandi ja kaasomandi eset kasutataks seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja korteriühistu põhikirja kohaselt. Kui eriomandi ja kaasomandi eseme kasutamine on reguleerimata, lähtutakse korteriomanike huvidest. KrtS § 31 lg 1 p 1 kohustab korteriomanikku hoidma eriomandi eset korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. KrtS § 31 lg 4 sätestab, et korteriomanik on kohustatud tagama, et tema perekonnaliikmed, ajutised elanikud ja korteriomandit kasutavad isikud järgivad eelnimetatud reegleid. Seega vastutab korteriomanik ka oma üürniku tegevuse eest. Lisaks peavad korteriomanikud kaasomanikena asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 5 teise lause järgi käituma üksteise suhtes lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õigusi kahjustamast. Sama kohustuste sätestab KrtS § 12 lg 2, mille järgi peavad korteriomanikud omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve.
Seega on korteriomanikul kohustus hoida lisaks eriomandi esemele korras ka kaasomandi eset (kaasomandi alalhoiu kohustus). Korteriomaniku kaasomandi osa alalhoiu kohustus tähendab eelkõige keeldu kaasomandi eset lõhkuda või rikkuda, kuid see hõlmab mh ka kohustust jälgida eriomandi piires asuva kaasomandi eseme seisukorda ning viivituseta teavitada korteriühistut kaasomandi eseme kahjustumisest või kahjustumise ohust (vt viidatud RKTKm 2-18-13649/57, p 16)
Kohustuse rikkumise korral saab kannatanud korteriomanik kasutada võlaõigusseaduse (VÕS) § 101 lg-s 1 nimetatud õiguskaitsevahendeid, kuivõrd need ei lähe vastuollu ühisuse olemusega, mh nõuda kohustuse täitmist VÕS § 108 alusel ja kahju hüvitamist VÕS § 115 lg 1 alusel. Kannatanud korteriomanik võib VÕS § 115 lg 1 ning §-de 127 ja 128 alusel nõuda teiselt korteriomanikult kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised eeldused:
- teine korteriomanik on kohustust rikkunud (VÕS § 115 lg 1);
- teine korteriomanik vastutab kohustuse rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1);
- kannatanud korteriomanikule on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128);
- kahju on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2), siinkohal ongi korteriomaniku kohustuse üheks eesmärgiks tagada, et korteriomanikule kuuluva korteri kasutamine ei kahjustaks naaberkortereid ega nendes asuvat vara;
- rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4), st et ajaliselt eelnev sündmus loetakse hilisema sündmuse põhjuseks, kui ilma esimese sündmuseta poleks ajaliselt hilisemat sündmust toimunud (naaber jätab veekraani lahti ja selle tagajärjel hakkab teises korteris uputama).
Kui korteriomanikule tekitatud kahju eest vastutavad mitu korteriomanikku samal või erineval alusel, vastutavad nad VÕS § 137 lg 1 järgi hüvitise maksmise eest solidaarselt.
Korteriomanik ei vastuta oma kohustuse rikkumise eest, kui ta tõendab, et rikkus kohustust asjaolu tõttu, mida ta ei saanud mõjutada, ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saadud selle asjaoluga arvestamist või selle vältimist või takistavast asjaolust või selle tagajärgedest ülesaamist korteriomanikult oodata. Sisuliselt on tegemist rikkumise vabandatavuse eelduseks oleva vääramatu jõuga VÕS § 103 lg 2 mõttes.
Millal võib vastutada korteriühistu?
Kui kahjustav asjaolu (veeleke) tulenes üldisest veetorustikust ja konkreetse naabri suunas ei saa näpuga näidata, siis võib vaadata korteriühistu poole. Kui kahju tekkis korteriomandite kaasomandi osa esemest, kuid ükski korteriomanik ega korteriühistu ei ole oma kohustust rikkunud, saab kahjustatud korteri omanik nõuda kahju hüvitamist teistelt korteriomanikelt korteriühistu kaudu (KrtS § 12 lg 2 ja AÕS § 72 lg 5 teine lause) (RKTKo2-18-13649/57, p-d 13–18). Riigikohus on korduvalt selgitanud, et korteriomandite ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed, mis on üks tervik ega saa olla jaotatud osadeks, on korteriomanike kaasomandis sõltumata sellest, kas need asuvad korteriomandi reaalosas või mitte (RKTKo 2-18-13649/57 p 14; Riigikohtu 21.10.2015 otsuse nr 3-2-1-107-15 p 13). Keskküttesüsteemi osaks olev radiaator ning selle kraan on korteriomanike kaasomandis. Seni, kuni radiaator on lülitatud ühisesse küttesüsteemi, on see osa tervikust (Tartu Maakohtu 23. veebruari 2022 kohtumäärus tsiviilasjas nr 2-21-15222, p 6). Maja haldava korteriühistu või valitseja tegevusetus, sh tehnosüsteemide korrasoleku kontrollimise või parandustööde korraldamata jätmine, samuti selleks vajalike otsuste tegemata jätmine ja/või korteriomanikelt raha kogumata jätmine, võib olla omakorda tema solidaarse vastutuse aluseks (RKTK 11. detsembri 2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-13, p 51).
Korteriühistul on KrtS § 34 lg 1 ja 2 ja § 35 lg 2 alusel kohustus tagada kaasomandi eseme korrashoid ja selleks raha leida ning korteriühistu vastutuse aluseks saab olla mh tema tegevusetus, sh tehnosüsteemide korrasoleku kontrollimise või parandustööde korraldamata jätmine.
Samuti võib korteriühistu vastutada siis, kui naaber, kellelt kahju hüvitamist nõutakse, tõendab, et veekahjustuse põhjuseks oli korteriomanike kaasomandiese (mitte tema korter) või et ta pole oma kohustusi rikkunud või et rikkumine oli vabandatav.
Kahju hüvitamine
Kahju hüvitamist ei pea nõudma juba kantud kulutuste eest. Keegi ei saa eeldada, et kahjustada saanud korteriomanikul on endal olemas rahalised vahendid kahju likvideerimiseks. Seega saab kahju tekitajalt nõuda kahju hüvitamist ka enne kulude kandmist hinnapakkumise alusel.
Kannatanu saab esitada varalise kahju hüvitamise nõude VÕS §-s 132 sätestatud ulatuses. Kui asja on kahjustatud, hõlmab kahjuhüvitis VÕS § 132 lg 3 esimese lause järgi eelkõige asja parandamise mõistlikud kulud ning võimaliku väärtuse vähenemise.
Koos kahju hüvitise nõudega võib nõuda ka viivist seadusjärgses määras. VÕS § 113 lg 2 kohaselt, kui rahalise kohustuse täitmise aeg ei ole kindlaks määratud, mh kahju hüvitamise nõude puhul, arvestatakse võlgnetavalt rahalt viivist alates ajast, mil võlausaldaja teatas võlgnikule oma nõudest.
Kui soovite sel teemal rohkem nõu, on RAND Õigusbüroo meeleldi valmis teid aitama.