Kaasomandist ja selle lõpetamisest üldiselt
Asjaõigusseaduse (AÕS) § 70 lõike 3 kohaselt on kaasomand kahele või enamale isikule üheaegselt mõttelistes osades ühises asjas kuuluv omand. AÕS § 71 lõike 3 järgi on kaasomanikul teiste kaasomanike suhtes oma osale kaasomandis olevas asjas kõik omaniku õigused, arvestades teiste kaasomanike õigusi. Kui kaasomand on tekkinud, ei tähenda see siiski selle igavesti kestmist. Elus võib ette tulla igasuguseid ootamatusi, mida ei saa jätta lahendamata. Selleks on seaduses sätestatud AÕS § 76 lg 1, mille kohaselt on kaasomandi lõpetamine kaasomaniku esmane nõudeõigus.
Kaasomandi lõpetamisel jagatakse asi vastavalt kaasomanike kokkuleppele (AÕS § 77 lg 1). Kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus asja jagamise hageja nõudel (AÕS § 77 lg 2). Eelnev tähendab, et kui kohtule esitatakse kaasomandi lõpetamise hagi, peab kohus kaasomandi lõpetama. Kaasomand lõpetatakse ühel AÕS § 77 lõikes 2 sätestatud viisil, mida on taotletud hagis või vastuhagis. Alternatiivseid viise, mida ei ole nimetatud, ei pea kohus hindama.
Millised on kaasomandi lõpetamise viisid?
Nagu eelnevalt selgitatud, siis kaasomandi saab lõpetada selliselt, et asi jagatakse vastavalt kaasomanike kokkuleppele (AÕS § 77 lg 1). Selleks ei pea kohtusse pöörduma, vaid kaasomandit saab kokkuleppel jagada ka notari juures. Kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandi lõpetamise või selle viisi osas, otsustab kohus kaasomaniku hagi alusel kaasomandi lõpetamise ning kaasomandis oleva asja jagamise viisi (AÕS § 77 lg 2). Kaasomandi lõpetamisel võidakse kaasomandis olev asi jagada ühel järgnevatest viisidest:
- asi jagatakse reaalosadeks;
- asi müüakse kas avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagatakse kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele;
- asi jäetakse ühe kaasomaniku ainuomandisse või mõnede kaasomanike kaasomandisse kohustusega maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas.
Riigikohus on selgitanud, et kaasomandi lõpetamine peab toimuma kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades ja kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem (Riigikohtu 29. mai 2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-12, p 12).
Asja jagamine reaalosadeks
Kinnisasja jagamisel reaalosadeks tuleb kõigepealt arvestada, kas jagamine on üldse võimalik. Lisaks tuleb arvesse võtta maatüki olemust ja maakorralduslikke nõudeid (Riigikohtu 15. detsembri 2003 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-103-03, p 26).
Maakorraldusseaduse (MaaKS) § 13 lg 1 kohaselt saab kinnisasja jagamist korraldada vaid maatüki olemust rikkumata tingimusel, et pärast kinnisasja jagamist on iga osa iseseisev kinnisasi. MaaKS § 13 lg 4 kohaselt on kinnisasi jagamatu, kui jagamise tulemusena muutub kinnisasja kasutamine vastavalt sihtotstarbele võimatuks või kui ei ole võimalik moodustada katastriüksust.
Kinnisasjal asuvat ehitist saab reaalosadeks jagada vaid tervikuna. Ehitise jagatavus sõltub sellest, kas lahutatavad ehitise osad saaksid iseseisvalt eksisteerida ilma teise osata (viidatud Riigikohtu lahend nr 3-2-1-103-03, p 26). Kinnisasja jagamise käigus moodustuv ehitis peab võimaldama ehitise eesmärgipärast ja otstarbekohast kasutust, olles seejuures teistest ehitiseosadest ära lõigatud. Seetõttu saab kaasomandis olevat kinnisasja koos oluliste osadega jagada reaalosadeks üksnes erandjuhtudel (viidatud Riigikohtu lahend nr 3-2-1-61-12, p 12).
Asja jätmine ühele või mitmele kaasomanikule
Sellist jagamise viisi kasutatakse eelkõige siis, kui asja ei saa selle olemuse tõttu reaalosadeks jagada. Samuti kasutatakse sellist jagamise viisi siis, kui reaalosadeks jagamine ei ole poolte suhteid arvestades mõistlik. Nendele kaasomanikele, kes jäävad kaasomandi osast ilma, tuleb AÕS § 77 lg 2 alusel tagada kohene ja õiglane hüvitis. Õiglase hüvitise maksmise tagab see, kui kaotatud omandi väärtus määratakse kindlaks võimalikult täpselt omandi kaotamise aja seisuga (Riigikohtu 27. septembri 2010 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-70-10, p 13).
Kohus saab lõpetada kaasomandi selle jätmisega ühele kaasomanikule üksnes juhul, kui kaasomanik on asja omandamisest huvitatud. Samuti peab see kaasomanik olema nõus ja võimeline teistele kaasomanikele nende osa rahas välja maksma. Kui kaasomanik ei suuda teistele nende osa rahas välja maksta, ei ole kaasomandi lõpetamine kaasomandi ühele kaasomanikule jätmisega võimalik. Sellises olukorras peab kohus kõigepealt selgitama, kui palju on teine kaasomanik ise valmis kaasomandi endale saamise eest maksma. Kui müüki nõudva kaasomaniku arvates on tema osa kaasomandi väärtusest suurem, peab ta seda tõendama. Vastasel juhul saab kohus lähtuda teise kaasomaniku pakutud summast. Lähtuda tuleb seejuures kaasomandis oleva asja kui terviku, mitte mõttelise osa harilikust väärtusest (Riigikohtu 17. oktoobri 2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-102-05, p 16).
Asja müümine avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel
Kaasomandi lõpetamine viisil, et asi müüakse avalikul enampakkumisel, on õigustatud näiteks siis, kui kõik kaasomanikud soovivad kaasomandit lõpetada, keegi neist ei ole huvitatud ainuomanikuks saamisest ning kaasomandi osa eest soovitakse võimalikult suurt hinda. Kaasomanikevaheline enampakkumine on põhjendatud ka siis, kui kaasomanikud soovivad küll kaasomandit lõpetada, kuid asja soovivad enda omandisse samal ajal mitu kaasomanikku. Riigikohus on leidnud, et olukorras, kus mitu kaasomanikku soovivad jagatavat asja või õigust endale hüvitise maksmise vastu, on vähemasti üldjuhul mõistlik panna asi või õigus kaasomanike vahelisele enampakkumisele. Kaasomanike vaheline enampakkumine võimaldab eseme omandamisest huvitatud kaasomanikel endil otsustada, kes neist on valmis eseme omandamisse enam rahaliselt panustama, ja toob paremini välja ka eseme väärtuse (vt Riigikohtu 26. aprilli 2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 24). Riigikohus on rõhutanud, et õiglane hüvitis on võimalik omandit kaotavale kaasomanikule tagada ka juhul, kui kaasomandi lõpetamiseks müüakse asi kaasomanikevahelisel enampakkumisel (Riigikohtu 28. oktoobri 2009 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-110-09, p 17).
Mida teha, kui kaasomandit koormab hüpoteek?
Asjaõigusseaduse muudatustega, mis jõustusid 1. juulil 2018, tunnistati AÕS § 356 kehtetuks ja muudeti AÕS § 54. AÕS § 54 lg 4 järgi jääb kinnistusraamatusse kantud õigus, mille esemeks on kinnisasi tervikuna, kinnisasja jagamise korral koormama kõiki jagamise tulemusel tekkinud kinnisasju. Seega ei nõua seadus alates 1. juulist 2018 enam kinnisasja jagamiseks hüpoteegipidaja nõusolekut.
Kaasomanikud võivad kokku leppida, et see kaasomanik, kes saab kinnistu ainuomanikuks, võtab üle kinnistut koormava pangalaenu ja sellega seotud hüpoteegi. Sellise kokkuleppe siduvuseks tuleb saada nõusolek ka pangalt. Pank on see, kes hindab kaasomaniku võimekust laenu üle võtta. Seejuures on kaasomanikul võimalik pangaga kokku leppida erinevates refinantseerimisvõimalustes.
Kui kaasomandis olev kinnisasi müüakse täituri poolt avalikku enampakkumist ettenägeva kohtuotsuse alusel, jäävad kolmandate isikute õigused kinnisasjale püsima. Kaasomandi lõpetamine asja müügiga avalikul enampakkumisel on võimalik otsustada selliselt, et kaasomanikele pannakse kohustus tasuda saadud rahast esimeses järjekorras hüpoteegiga tagatud laen. Sel juhul on kaasomand võimalik müüa parema hinnaga. Isik, kes kinnisasja enampakkumisel omandab, saab arvestada sellega, et hüpoteek kustutatakse ja ta saab endale koormamata kinnisasja. Hüpoteegipidajal kui võlausaldajal ei ole õigust keelduda laenu tagasimaksmisest enne täitmise tähtpäeva (vt Riigikohtu 10. mai 2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-39-17, p 12).
Kaasomandi ühine müük saab samuti üldjuhul toimuda vaid selliselt, et kõigepealt makstakse esimeses järjekorras hüpoteegipidajale tagasi hüpoteegiga tagatud laenusumma.
Millal on kaasomandi lõpetamine välistatud?
Kaasomandi lõpetamine on välistatud, kui kaasomanikud on selle nõudmise kokkuleppega välistanud (AÕS § 76 lg 2). See reegel hõlmab võimalust kaasomandi lõpetamine välistada näiteks tervikuna ja tähtajatult. Samas saab kaasomandi lõpetamise nõuet välistada ka osaliselt või ajaliselt piiratult. Samuti võib olla välistatud mõni AÕS § 77 lõikes 2 nimetatud kaasomandi lõpetamise viisidest. Selleks et kaasomandi lõpetamise välistamise kokkulepe kehtiks ka kaasomanike õigusjärglase suhtes, tuleb teha vastav märkus kinnistusraamatusse (AÕS § 79 lg 2).
Vaatamata kaasomandi lõpetamise nõudeõigusega välistamise kokkuleppele, nõuda kaasomandi lõpetamist, kui selleks on mõjuv põhjus (AÕS § 76 lg 3). Tegemist peab olema erakordse asjaoluga. Tühised erimeelsused kaasomanike vahel, mis ei takista oluliselt asja kasutamist, ei kujuta endast olulist põhjust kaasomandi lõpetamise piirangust kõrvale kaldumiseks. Kui kaasomandi lõpetamise nõue on kokkuleppega välistatud, on kaasomanikul eelkõige võimalus esitada nõue AÕS § 72 lg 5 alusel. See sätestab, et kaasomanikul on õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Sisuliselt tähendab see kasutuskorra kindlaksmääramist või muutmist.
Muul juhul ei ole kaasomandi lõpetamata jätmine üldjuhul lubatud. Erandiks on, kui kaasomandi lõpetamine või taotletav lõpetamise viis oleks vastuolus hea usu põhimõttega ega oleks õiglane. Kohtupraktikas on varasemalt jäetud kaasomand lõpetamata näiteks olukorras, kus üks kaasomanik taotles kaasomandi lõpetamist kinnistu müügiga kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning teine kaasomanik ei soovinud üldse kaasomandi lõpetamist. Riigikohus leidis, et kaasomandi lõpetamise pakutud viis ei ole õiglane, kuna kaasomanik, kes ei soovinud kaasomandi lõpetamist, oli 66-aastane pensionär ja elas kaasomandisse kuuluvas elamus 1945. aastast. Kaasomaniku pensionäri seisund vähendab oluliselt tema võimalusi enampakkumisel osaleda (Riigikohtu 9. mai 2006. otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06).
Mida tähendab kaasomaniku ostueesõigus?
AÕS § 73 lg 2 sätestab, et kinnisasja mõttelise osa müümisel isikule, kes ei ole kaasomanik ega seaduse järgi eesõigustatud, on teistel kaasomanikel müüdava mõttelise osa ostu eesõigus. See tähendab, et kaasomanikul on küll oma kaasomandi osa vaba võõrandamise iseseisev õigus, kuid kui tegemist on kinnisasja kaasomandi osaga, on teistel kaasomanikel AÕS § 73 lg 2 kohaselt ostueesõigus. Kaasomanike ostueesõigus nähtub kinnistusraamatust, kuna kaasomand ise nähtub kinnistusraamatust ja AÕS § 73 lg 2 järgne ostueesõigus on seega kinnistusraamatust järeldatav (Riigikohtu 20. juuni 2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06, p 29).
Ostueesõiguse teostamisele kohaldatakse võlaõigusseadust, täpsemalt VÕS § 244 jj. Ostueesõiguse teostamisest saad lugeda meie artiklist “Mida tähendab ostueesõigus ja millised on selle teostamise tagajärjed?”.
AÕS § 73 lg 4 sätestab, et AÕS § 73 lõikes 2 sätestatut ei kohaldata, kui kaasomanik võõrandab kinnisasja mõttelise osa alanejale sugulasele või vanemale või kui kinnisasja mõtteline osa omandatakse avalikes huvides, sealhulgas sundvõõrandatakse. Täiendavad ostueesõiguse teostamise piirangud võivad tuleneda võlaõigusseadusest. Näiteks ei saa ostueesõigust teostada kinkimise puhul, kuna tegemist ei ole tasulise tehinguga (VÕS § 244 lg 3). Vastavalt VÕS § 251 lõikele 1 ei saa ostueesõigust teostada, kui asi müüakse sundtäitmisel või pankrotimenetluses, samuti kui asi sundvõõrandatakse.
Kui soovid sel teemal rohkem nõu, on RAND Õigusbüroo meeleldi valmis aitama. Meie kontaktid leiad siit.