Korteriomanike üldkoosoleku otsuseid käsitlevad eriseadustena korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS) ning teatavas osas selles omakorda viidatud mittetulundusühingute seadus (MTÜS). Tuleb meeles pidada, et lisaks võivad erisused tuleneda iga ühistu põhikirjast, mida tuleb eraldi hinnata. Otsuse tühisuse toob kaasa koosoleku kokkukutsumise korra oluline rikkumine.
Rikkumine on oluline, kui see takistab liikmel koosolekuks ette valmistuda ja informeeritult hääletada. Nimetatud takistusid võivad eelkõige põhjustada liiga lühike etteteatamise aeg, otsustamisele tulevate teemade ebapiisav avaldamine või oluliste dokumentidega tutvumise võimatus.
Koosoleku kokkukutsumise reeglid on seaduses sätestatud selleks, et tagada osalejatele võimalus saada teada, kus ja millal koosolek toimub ning mida seal otsustama hakatakse, ja ennast koosolekuks ette valmistada ning seal informeeritult hääletada.
Käesolev artikkel selgitab kolme peamist asjaolu, mida peab jälgima korteriühistu koosoleku kokkukutsumisel.
Koosolekust teavitamine
KrtS § 20 lg 1 kaudu kohalduva MTÜS § 20 lg 5 järgi peab üldkoosoleku kokkukutsumisest ette teatama vähemalt seitse päeva, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud pikemat tähtaega.
Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 135 lg 1 kohaselt algab tähtaja kulgemine järgmisel päeval pärast selle kalendripäeva või sündmuse saabumist, millega määrati kindlaks tähtaja algus, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. TsÜS § 135 lg 2 kohaselt lõpeb tähtaeg tähtpäeva saabumisel. Seega kui üldkoosoleku kutse avaldati nt 18.11.2018, algas MTÜS § 20 lg-st 5 tulenev 7-päevase tähtaja kulgemine 19.11.2018 kell 0.00 ja lõppes 25.11.2018 kell 24.00. Niisiis oleks üldkoosolek saanud toimuda kõige varem 26.11.2018.
MTÜS ei sätesta, kuidas tuleb üldkoosolek kokku kutsuda. Oluline on, et kutsega on võimalik mõistlikult tutvuda. Kohtupraktikas on leitud, et kui nt kortermajas on väljakujunenud praktika, et korteriomanike koosolekud kutsutakse kokku kirjaliku teatega trepikojas, siis see on sobiv viis koosoleku kokkukutsumiseks (Tallinna Ringkonnakohtu 28. septembri 2015 otsus tsiviilasjas nr 2-14-54665).
KrtS § 20 lg 4 sätestab, et kui korteriomanik on teatanud korteriühistule oma elektronposti aadressi, tuleb korteriomanike üldkoosoleku teade ja käesoleva paragrahvi lõikes 3 nimetatud dokumendid saata sellel aadressil. Samas on kohtupraktikas leitud, et selle sätte eiramine ei ole alati oluliseks puuduseks koosoleku kokkukutsumisel, kui korteriomanik sai muul viisil koosolekust tegelikult teada ja tal oli võimalik koosolekul arutamisele tulevates küsimustes ette valmistuda (Tallinna Ringkonnakohtu 16. aprilli 2021 määrus tsiviilasjas nr 2-18-17922, 10.4.6).
Päevakord
MTÜS § 20 lg 6 kohaselt üldkoosoleku kokkukutsumise teates tuleb märkida üldkoosoleku toimumise aeg ja koht ning üldkoosoleku päevakord.
Üldkoosolekul saab otsustada üksnes neid küsimusi, mis on eelnevalt kindlaks määratud kokkukutsumise teates sisaldunud päevakorras. Korteriomanike üldkoosoleku otsus võib olla kokkukutsumise korra olulise rikkumise tõttu tühine ka siis, kui otsustati küsimust, mis ei olnud märgitud varem teatatud päevakorras (Riigikohtu 13. veebruari 2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-181-12, p 14).
Nimelt tuleb hindamisel, kas päevakorrapunkt hõlmab mingi otsuse vastuvõtmist, lähtuda sellest, kuidas mõistlik korteriühistu liige pidi aru saama, millised küsimused selle päevakorrapunkti juures võivad otsustamist vajada. Üldkoosoleku teates peab olema üldkoosolekul arutamisel tulev küsimus selgelt näidatud, vastasel juhul on tegemist üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumisena, mis toob kaasa päevakorras näitamata või ebaselgelt näidatud otsuse vastuvõtmise korral selle otsuse tühisuse.
Dokumentidega tutvumise kord
Koosoleku kokkukutsumise korra oluline rikkumine on samuti see, kui liikmetele ei tehta enne koosolekut kättesaadavaks otsuste eelnõusid või dokumente, mille kinnitamist koosolekul hääletama hakatakse, nt majandusaasta aruanded, revisjonikomisjoni aruanded, majanduskavad (Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 3. märtsi 2021 määrus tsiviilasjas nr 2-17-13391, p-d 37 ja 38).
KrtS § 20 lg 3 sätestab, et kui korteriomanike üldkoosoleku päevakorras on majanduskava kehtestamine või majandusaasta aruande kinnitamine, tuleb üldkoosoleku teates märkida koht, kus on võimalik tutvuda majanduskava eelnõuga või majandusaasta aruandega, ning nende dokumentidega tutvumise kord.
Kui soovite sel teemal rohkem nõu, on RAND Õigusbüroo meeleldi valmis teid aitama.