Ostueesõiguse mõiste ja selle tähendus müüja jaoks
Ostueesõiguse mõiste sätestab võlaõigusseaduse (VÕS) § 244, mille kohaselt ostueesõigus on õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Ostueesõiguse teostamine ei muuda kehtetuks ostjaga sõlmitud müügilepingut ega sellest tulenevaid kohustusi. Ostueesõigus tekib seaduse alusel või tehinguga (VÕS § 244 lg 2).
Seega annab ostueesõigus õigustatud isikule võimaluse omandada ese, mille suhtes ostueesõigus kehtib, kui eseme omanik selle müüb. Ostueesõiguse teostamise tähtaeg VÕS § 250 järgi on kaks kuud alates müügilepingust ja selle sisust teadasaamisest. See ei tähenda, et kahe kuu jooksul peab ka tehing toimuma, vaid see tähendab, et isik, kes soovib oma ostueesõigust teostada, peab sellest müüjale teada andma kahe kuu jooksul. Tahteavalduse kehtivaks muutmiseks peab avaldus olema kätte saadud ja sellega peab olema mõistlik võimalus tutvuda. Seega kannab ostueesõigust teostav isik riski, et müüja ei saa tema tahteavaldusega tutvuda kahe kuu jooksul. Kohtupraktikas on leitud, et näiteks notariaalset avaldust sisaldava e-kirja saabumine müüja mõjusfääri ja mõistlik võimalus ostueesõiguse tesotamise avaldusega tutvuda on eraldi hinnatavad asjaolud. Füüsilise isiku puhul ei saa eeldada saabunud e-kirjade kontrollimist iga päev. Näiteks on kohtupraktikas varem leitud, et e-kirja puhul tuleb arvestada, et mõistlik aeg e-kirja kättesaamiseks on 3 päeva või nädal aega (Tallinna Ringkonnakohtu 19. aprilli 2022 otsus tsiviilasjas nr 2-20-18742, punkt 3). Seega peab ostueesõigust teostav isik veenduma, et tema tahteavaldus jõuab ettenähtud päevaks kohale ja tahteavalduse saajal on võimalik sellega tutvuda enne, kui ostueesõiguse teostamise tähtpäev saabub. Eelnev ei tähenda siiski seda, et kahe kuu jooksul tuleb ostuhind tasuda, sh notari deposiitkontole tasuda. Seadus sellist nõuet ei sätesta.
Ostueesõigusega isik omandab ostueesõiguse tagajärjel õiguse nõuda kohustatud isikult müüdud asja üleandmist samadel tingimustel, nagu saaks seda teha ostja ostueesõigusega koormatud asja müügilepingu alusel. Ostueesõiguse teostamise tagajärjel tekib ostuseesõigust omava isiku ja müüja vahel sama sisuga müügileping, nagu sõlmiti algselt müüja ja kolmandast isikust ostja vahel. Ostueesõiguse järgi peab kohustatud isik asja käsutamisel seega arvestama õigustatud isiku õigusi, eelkõige teatama viivtaata talle müügilepingu sõlmimisest (VÕS § 249 lg 1).
Toome eelneva selgitamiseks ühe näite. Kinnistu on kaasomandis ning kaasomanikele kehtib ostueesõigus. Üks kaasomanik otsustab oma osa müüa kolmandast isikust ostjale ning nad sõlmivad müügilepingu. Kui nüüd teine kaasomanik tahab oma ostueesõigust kasutada, siis teeb ta sellekohase avalduse müüjale ning kaasomanikest müüja ja ostja vahel sõlmitakse leping samadel tingimustel nagu müüjal on sõlmitud kolmandast isikust ostjaga. See tähendab, et pärast ostueesõiguse teostamist eksisteerib müüjal sama ostueesõigusega koormatud asja suhtes kaks sama sisuga müügilepingut: müügileping algse ostjaga ning ostueesõiguse teostamise tagajärjel tekkiv sama sisuga müügileping ostueesõigust omava isikuga. Eelduslikult suudab müüja vastavatest lepingutest täita üksnes ühe, seetõttu peab ta võimaliku ostueesõiguse teostamisega arvestama juba algse müügilepingu sõlmimisel ostjaga.
Mida see tähendab ostueesõiguse omaja jaoks, kes tahab oma ostueesõigust kasutada?
Õigusteoorias ja kohtupraktikas tuleb eristada tavapärast ehk võlaõigusliku toimega ostueesõigust ning asjaõigusliku toimega ostueesõigust. Võlaõigusliku ostueesõiguse “võlaõiguslik toime” seondub eelkõige asjaoluga, et võlaõiguslik ostueesõigus loob õigusi ja kohustusi üksnes ostueesõigust omava isiku ja kohustustatud isiku ehk müüja vahel. Võlaõiguslikust toimest saame rääkida siis, kui müüja ja kolmandast isikust ostja vahel on sõlmitud vaid võlaõiguslik müügileping ning omandi üleandmiseks ei ole veel asjaõiguslikku lepingut sõlmitud. Asjaõiguslik toime tekib juhul, kui müüja ostueesõigust rikkudes ostueesõigusega koormatud eseme omandi ostjale üle annab. Sellisel juhul on müüja tehtud käsutustehing, mis ostueesõiguse teostamise nurjaks, tühine. Asjaõiguslikud nõuded ei ole realiseeritavad mitte üksnes ostueesõigust omava isiku ja müüja vahelises suhtes, vaid kehtivad ka kolmandate isikute, eelkõige ostueesõigusega koormatud vara ostja suhtes.
Kui ostueesõiguslane otsustab oma ostueesõigust kasutada, siis peab ta selleks esitama müüja vastu müügilepingu täitmise nõude. Seejärel tekib müüjal müügilepingu alusel kohustus teha võimalikuks müügilepingu eseme omandi üleminek ostueesõiguslasele. Seega tuleneb kehtivast müügilepingust ostueesõiguslasele ka õigus nõuda müüjalt asjaõiguslepingu tekkimise eelduseks olevat tahteavaldust ja nõusolekut selleks, et kanda ostueesõiguslane kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse (vt Riigikohtu 14. veebruari 2020. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-14960, p 10).
Selleks, et ostueesõiguslane saaks ostueesõiguse teostamise tagajärjel kinnisasja kaasomandi mõttelise osa omanikuks, tuleb müüjal sõlmida ostueesõiguslasega asjaõigusleping. Kui seda ei ole tehtud ja müüja sellega ei nõustu, tuleb ostueesõiguslasel hageda asjaõiguslepingu tekkimise eelduseks olevaid müüja tahteavaldusi.
Kui aga ostueesõigusega koormatud asja omanik annab pärast müügilepingu sõlmimist hoolimata asja suhtes kehtivast ostueesõigusest asja omandiõiguse üle ostjale, ilma et ta annaks ostueesõigust omavale isikule võimaluse ostueesõigust teostada ja ostueesõigusega koormatud asi omandada, saab ostueesõigusega isik ostueesõiguse teostamise korral asja ostja käest välja nõuda asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 alusel, kuna asja omandiõiguse ostjale üleandmiseks tehtud tehing on ostueesõiguse teostamise korral tühine. Kui võlaõigusliku müügilepingu alusel on tehtud asjaõiguslik kanne kinnistusraamatusse ning kolmandast isikust ostja on kantud kinnistusraamatusse uue kaasomanikuna, siis saab ostueesõiguslane nõuda ostjalt kinnistusraamatu omanikukande kustutamise eelduseks olevat tahteavaldust (AÕS § 63 lg 5, § 65, § 257 lg 3).
Ostja ja müüja vaheline suhe
Ostueesõiguse teostamine ei mõjuta iseenesest ostja ja müüja vahel sõlmitud müügilepingut, mis jääb endisel kujul edasi kehtima. Ostueesõiguse olemasolu korral on müüjal siiski reeglina soovitav oma võimaliku vastutuse vältimiseks ostjaga sõlmitud müügilepingus ostueesõiguse olemasolule viidata ja leppida sellega seoses kokku, et müüjal või kummalgi lepingupoolel on õigus lepingust taganeda, kui õigustatud isik teostab oma ostueesõigust, või näha ette müügilepingu lõppemine ostueesõiguse teostamise puhuks või müügilepingu kehtima hakkamine ostueesõiguse mitteteostamise puhul (nt müügilepingu sõlmimine äramuutva tingimusega, milleks on ostueesõiguse teostamine, või edasilükkava tingimusega, milleks on ostueesõiguse teostamata jätmine). Vastasel korral tekib juhul, kui ostueesõigust teostatakse, olukord, kus müüja, kes suudab korrektselt täita üksnes ühest müügilepingust tulenevad kohustused, rikuks sõltuvalt sellest, kellele ta annab üle omandiõiguse müüdud varale, kas müügilepingut ostja või ostueesõigust omava isikuga.
Juhul kui ostueesõigus omab asjaõiguslikku toimet, toob ostueesõiguse teostamine kaasa ostja ja müüja vahel pärast ostueesõiguse tekkimist sõlmitud käsutustehingu kehtetuks muutumise või juhul kui käsutustehingut veel tehtud ei ole, sellise käsutustehingu tulevikus kehtivalt sõlmimise võimatuse. Eelkõige kaotab müüja võimaluse kanda müügilepingu esemeks oleva ja ostueesõigusega koormatud asja omandiõgus kehtivalt üle ostjale.
Juhul kui ostueesõiguse teostamise hetkeks on müüja ja ostja vahelise müügilepingu täitmiseks omandiõigus ostueesõigusega koormatud varale juba ostjale üle antud, kaotab ostja talle üleantud omandiõiguse, mis kujutab endast ostja ja müüja vahelse müügilepingu olulist rikkumist VÕS § 116 lg 2 p 1 tähenduses. Juhul kui ostja ja müüja vahelise müügilepingu täitmiseks vajalikku käsutustehingut ei ole ostueesõiguse teostamise hetkeks veel tehtud, toob kehtiva käsutustehingu tegemise võimatus kaasa eeldatava olulise lepingurikkumise VÕS § 117 lg 1 tähenduses. Mõlemal juhul saab ostja müügilepingust taganeda VÕS § 116 ja § 117 lg 1 järgi. Taganemisele järgneb tagasitäitmise võlasuhe, st et pooled peavad saadu vastastikku välja andma või hüvitama.
Juhul kui ostueesõigust ei teostata, toimub ostja ja müüja vahelise müügilepingu täitmine ettenähtud korras.
Kui soovite sel teemal rohkem nõu, on RAND Õigusbüroo meeleldi valmis teid aitama.