Võlaõigusseaduse (VÕS) § 658 lg 1 sätestab maaklerilepingu mõiste, mille kohaselt maaklerilepinguga kohustub üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu).
Kui kinnisvara ei õnnestu müüa?
Maakleril on VÕS § 664 lg 1 järgi õigus saada maakleritasu alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Erialakirjanduses on selgitatud, et maakleritasu nõude tekkimiseks peab maakleri tegevuse ja lepingu sõlmimise vahel olema põhjuslik seos, st et lepingu sõlmimiseni on viinud just maakleri tegevus. Maakleri tegevus ei pea olema lepingu sõlmimise ainsaks põhjustajaks, küll peab olemas olema maakleri määrav panus selleks, et leping sai sõlmitud (vt P. Varul jt. Võlaõigusseadus III. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn, 2009, lk 110).
Olukorras, kus kinnisvara müüa ei õnnestunud, ei ole maakleril õigust maakleritasu saada. VÕS § 664 ei keela kokkuleppel maakleritasu maksmise eeldusi täpsustada, mh osas, mida lugeda „vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimiseks“ (Riigikohtu 13. novembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-123-13, p 21). Seega olukorras, kus kinnisvara ei õnnestunud müüa, kuid maakler nõuab tasu maksmist, peaks poolte vahel sõlmitud lepingust nähtuma, et sõlmiti kokkulepe, mille kohaselt tulnuks maakleritasu maksta ka juhul kui müügilepingut ei sõlmita. Kui lepingust sellist lisatingimust ei nähtu, siis ei ole kohustust maaklerile tasu maksta.
Kui klient müüb ise kinnisvara ostjale, kellele maakler on osutanud?
Sellisel juhul ei ole vahet, kas klient müüb kinnisvara ostjale maaklerilepingu kehtivuse ajal või pärast selle lõpetamist ning kohaldub TsMS § 664 lg 1 teine variant, mille kohaselt on maakleril õigus maakleritasu saada, kui ta on “osutanud” müügilepingu sõlmimise võimalusele. Maakleri kohustused võivad VÕS § 658 lg 1 mõttes piirduda vaid sellega, et ta osutab käsundiandja võimalusele kolmanda isikuga leping sõlmida. See tähendab sisuliselt, et kui maakler on tutvustanud kliendile potentsiaalselt ostjat ning klient sõlmib ise ostjaga kinnisvara müügilepingu, siis on maakleril õigus siiski tasu saada, kuna sisuliselt sõlmiti müügileping maakleri tegevuse tulemusel.
VÕS § 664 lg 3 kohaselt ei välista maakleritasu saamist see, kui vahendatud leping sõlmitakse või kohustus täidetakse pärast maaklerilepingu lõppemist. VÕS § 664 lg 3 mõte on vältida olukordi, mil maakler on välja selgitanud potentsiaalsed ostjad, kuid klient tahab vältida maakleritasu maksmist sellega, et lõpetab maaklerilepingu, samas sõlmides müügilepingu siiski mõne maakleri leitud ostjaga.
Mis saab aga olukorras, kus klient sõlmib teise maakleriga lepingu kinnisvara müümiseks?
VÕS § 664 lg 2 ei sätesta maakleri õigust nõuda maakleritasu juhul, kui tal jääb leping täitmata nt põhjusel, et käsundiandja valis teise maakleri, kelle vahendamise või teenuse osutamise tõttu sõlmitakse leping (Riigikohtu 23. septembri 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-72-08, p 11).
Mida veel silmas pidada?
Alati võiks hinnata ka seda, mis on maaklerilepingus sätestatud, kuna nagu eelnevalt leidsime, on VÕS § 664 lg 1 puhul tegemist dispositiivse normiga, see tähendab, et pooltel ei ole keelatud kokkuleppel maakleritasu maksmise eeldusi ka täpsustada.
VÕS § 667 lg 1 sätestab, et maakler võib lisaks maakleritasule nõuda maaklerilepingu täitmisel tekkinud kulude hüvitamist vaid juhul, kui selles on eraldi kokku lepitud. Sama paragrahvi lõige 2 lisab juurde, et kui maakleri vahendamisel või osutamisel lepingut ei sõlmita, võib maakler siiski nõuda maaklerilepingu täitmisel tekkinud kulude hüvitamist, kui selles on eraldi kokku lepitud. Seega eeldab maaklerilepingu täitmisel tekkinud kulude hüvitamise nõude esitamine vastava kokkuleppe olemasolu.
Seadusega võib vastuolus olla kokkulepe, mis täielikult või põhiosas annab maaklerile tasunõude lepingu sõlmimisel, kui maakleril ei ole tehinguni jõudmisel kas üldse mingit rolli või on see roll minimaalne ning selliselt piirataks käsundiandja lepinguvabadust edasiste lepingute sõlmimiseks ebaproportsionaalselt (Riigikohtu 13. novembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-123-13, p 21).
Kui soovite abi maaklerina tasu nõudmisel või kliendina tasunõude maksmisest keeldumisel, siis on RAND Õigusbüroo meeleldi valmis teid aitama.