Mis on kinnisasja müügilepingu eelleping?
Võlaõigusseaduse (VÕS) § 33 lg 1 sätestab, et eelleping on kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. Kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis (VÕS § 33 lg 2). Kinnisasja müügilepingu eellepingu sisuks on müüja kohustus võõrandada kinnisasi tulevikus ostjale.
Asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 kohaselt peab tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, olema notariaalselt tõestatud. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg 1 sätestab, et tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmisel on tehing tühine.
AÕS § 119 lg 2 kohaselt muutub vorminõuet järgimata tehtud kohustustehing kehtivaks üksnes siis, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud vastav kanne kinnistusraamatusse. Seega, kui asjaõiguslepingut ei ole sõlmitud ega kinnistusraamatusse kannet tehtud, on tehingu vorminõude järgimata jätmise tagajärjeks tehingu tühisus. TsÜS § 84 lg 1 järgi tagastatakse tühise tehingu alusel saadu vastavalt alusetu rikastumise sätetele.
Riigikohus on selgitanud, et AÕS § 119 lg-t 1 ja VÕS § 33 lg-t 2 tuleb kohaldada selliselt, et need kaitseksid nii kinnisasja ostjat kui ka müüjat järelemõtlematult ja notari selgitusteta korteri omandamisega või võõrandamisega seotud siduvate kohustuste võtmise eest. Esmajoones puudutab see erinevaid sanktsiooninõudeid poolte vastu, kui kavandatud müügileping jääb mingil põhjusel sõlmimata. Sellise sanktsiooni ettenägemine kinnitab kohustuse siduvust ja seega kokkuleppe suunatust kokkuvõttes kinnisasja omandamisele (Riigikohtu 8. mai 2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-32-06, p 16).
Mis on kinnisasja broneerimisleping?
Kinnisasja broneerimisleping ei ole eraldiseisva lepinguliigina reguleeritud. Kohtupraktikas on kinnisasja müügilepingu eellepingust eristatud broneerimislepingut. Vastavalt TsÜS § 77 lg-le 1 võib tehingu teha mis tahes vormis, kui seaduses ei ole sätestatud tehingu kohustuslikku vormi. Broneerimislepingule seadus kohustuslikku vorminõuet ette ei näe.
Kinnisasja broneerimislepingu sisuks on müüja kohustus jätta teatud ajaperioodi vältel broneerija kasuks kinnisasi võõrandamata. Tasu võidakse maksta üksnes kinnisasja broneerimise eest (Riigikohtu 19. juuni 2007 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-70-07, p 14). Seega on broneerimislepingu olemuslikuks tunnuseks kokkulepe kohustuses mingit tegu mitte teha – st mitte kinnisasja võõrandada.
Broneerimislepingus ei tohi ostjal ega müüjal olla kohustust hiljem kinnisasja omandada või võõrandada. Sellisel juhul oleks tegemist kinnisasja müügilepingu eellepinguga. Poolte kohustuse hindamisel on mh oluline broneerimistasu suurus. Kui see ületab ainuüksi broneerimise eest mõistlikult makstava summa ja kokku on lepitud nt selle jäämine teisele poolele müügilepingu sõlmimata jäämisel, viitab see, et tegelikult on tegemist kinnisasja müügi eellepingu, mis peab olema notariaalselt tõestatud (viidatud lahend nr 3-2-1-32-06, p 16).
Riigikohus on asunud seisukohale, et ühes lepingus võivad sisalduda kinnisasja broneerimisleping kui ka kinnisasja omandamise eelleping (viidatud lahend nr 3-2-1-70-07, p 14). TsÜS § 85 järgi ei too tehingu ühe osa tühisus kaasa tehingu teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. Siiski tuleb eeldada, et kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppe tühisus toob üldjuhul kaasa ka kõrvalkokkulepete (nt broneerimise) tühisuse (viidatud lahend nr 3-2-1-32-06, p 16). Sellest järeldub, et kui samas lepingus on nii müügilepingu eellepingu kui ka broneerimislepingu elemente ja eelleping on tühine vorminõude rikkumise tõttu, ei saa eeldada, et kinnisasja broneerimisleping oleks tehtud ka ilma tühise eellepingu osata (viidatud lahend nr 3-2-1-70-07, p 15).
Kinnisasja müügilepingu eellepingu ja broneerimislepingu eristamine kohtupraktikas
Riigikohtu 14. juuni 2023 otsus tsiviilasjas nr 2-20-14179/52
Vaidluse asjaolud
Hagiavalduse kohaselt avaldas hageja huvi kostja vahendatava kinnisasja ostmiseks. Hageja sõlmis kostja soovil ostusoovi kinnitamiseks broneerimislepingu ja tasus kostjale broneerimistasu 10 000 eurot. Seejärel andis kostja teada, et kinnisasi on müügikuulutuses märgitud “broneerituks”. Lepingu järgi kohustus kostja alates broneerimislepingu sõlmimisest paari nädala jooksul mitte pakkuma kinnisasja teistele huvilistele müügiks. Lepingus sisaldus kokkulepe, mille kohaselt lõpeb broneering automaatselt, kui hageja ei ole sõlminud hiljemalt enne broneerimislepingu kehtivuse lõppu müügi- või asjaõiguslepingut kinnisasja omandamiseks. Sellisel juhul pidi broneeringutasuks makstud 10 000 eurot jääma kostjale tasuks broneerimisteenuse eest. Küll aga juhul, kui tähtpäevaks jääb müügi- või asjaõigusleping sõlmimata hagejast sõltumatutel asjaoludel, pidi kostja broneerimistasu hagejale tagastama. Samuti tuli broneerimistasu tagastada kinnisasja võlaõigusliku müügilepingu või asjaõiguslepingu kokkulepitud tähtajaks sõlmimise korral.
Pärast broneerimislepingu sõlmimist sai hageja teadlikuks kinnisasjal lasuvatest täiendavatest piirangutest. Hageja nõudis broneerimistasu tagastamist, millest kostja keeldus
Kohtu põhjendused
Kinnisasja omandama või võõrandama kohustava tehinguna tuleb mõista igasugust kohustust, mis on kasvõi kaudselt suunatud kinnisasja senise kuuluvuse muutmisele. Niisuguste kaudselt kohustavate kokkulepete hulka saab lugeda lepinguid, millega kinnisasja omandamata või võõrandamata jäämise puhuks nähakse ette märkimisväärne rahaliselt ebasoodne tagajärg. Näiteks, kui tehingu sõlmimisest loobumise korral ei ole poolel õigust saada tagasi rahasummat, mille ta on teisele poolele tasunud. Väljavaade jääda ilma olulise suurusega rahasummast survestab selle tasunud lepingupoolt kinnisasja omandamis- või võõrandamislepingut sõlmima, kitsendades sellega tema otsustusvabadust.
Kui AÕS § 119 lg 1 kohaldamisalasse kuuluvad kitsalt lepingud, milles on otseselt kohustus kinnisasi omandada või võõrandada, muutuks vorminõude eesmärk sisutuks. Kui lepingupoole otsustusvabadust kinnisasja võõrandamise või omandamise üle otsustamisel on kaudsel viisil või vormivabalt piiratud juba enne müügilepingu vm otseselt kinnisasja omandamisele või võõrandamisele suunatud tehingu sõlmimist, siis ei ole vorminõude kõiki eesmärke enam sisuliselt võimalik saavutada. Sellised eesmärgid on nt poole kaitsmine läbimõtlematult ja ilma asjatundliku õigusnõustamiseta endale ulatusliku mõjuga kohustuste võtmise eest.
Kaudselt väljendatud kohustust sõlmida kinnisasja omandamisele suunatud leping võib sisaldada ka kinnisasja broneerimisleping, millega nähakse kinnisasja ostmisest huvitatud isikule tehingu temast sõltuvatel asjaoludel ärajäämise puhuks ette rahaline koormis, mis ületab temale lepingu alusel osutatud teenuse harilikku väärtust. Kui tasu ületab broneerimise eest mõistlikult makstavat summat ja kokku on lepitud selle jäämine teisele poolele müügilepingu sõlmimata jäämisel, viitab see kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppele.
Asjaoludest järeldub, et kui tehingut ei oleks hiljemalt tähtajaks hageja tõttu tehtud, siis ei oleks kostja pidanud rahasummat tagastama. Lepinguga võetavate riskide jaotust iseloomustab asjaolu, et kostjale loobumise puhuks rahalist sanktsiooni ette ei nähtud. Kostja oleks pidanud üksnes tagastama hagejalt saadud 10 000 eurot. Lepingus sanktsioonide ettenägemine kinnitab üldjuhul kohustuse siduvust ja seega kokkuleppe suunatust kinnisasja omandamisele (viidatud lahend nr 3-2-1-32-06, p 16).
Tallinna Ringkonnakohtu 21. aprilli 2022 määrus tsiviilasjas nr 2-21-114983
Hagiavalduse kohaselt leidis hageja endale kinnisvaraportaalist sobiva korteri. Hageja võttis ühendust kostjaga, kes oli korteri omaniku esindaja. Kostja saatis hagejale lepingu, notariaalse müügilepingu projekti ning esitas arve 1000 euro tasumiseks. Arve kohaselt oli tegemist käsirahaga kinnisvara ostmise eest. Hageja tasus nõutud summa. Pärast summa tasumist said hagejale teatavaks asjaolud, mistõttu nõudis ta raha tagasi. Kostja keeldus summa tagastamisest.
Ringkonnakohus selgitas, et poolte kokkulepe, mille alusel hageja tasus kostjale 1000 eurot, vastas broneerimislepingu tingimustele. Seda, et hageja pidas raha maksmise aluseks olevat kokkulepet broneerimislepinguks, kinnitab hageja poolt maksekorraldusele märgitud selgitus „Broneering“. Kokkuleppe alusel kohustus kostja võtma korteriomandi müügikuulutuse maha ning mitte pakkuma seda kolmandatele isikutele müüa, kuna hageja soovis seda osta. Seega sisaldas poolte kokkulepe korteriomandi broneerimise kokkulepet ja selle eest tasu maksmist.
Kuna hageja maksis kostjale 1000 eurot, kuid korteriomandi hind oli 55 000 eurot, kinnitab tasutud summa samuti broneerimislepingu sõlmimist. Tegemist on mõistliku summaga broneerimise eest. Leping ei olnud suunatud hageja poolt asja omandamisele. Vastasel juhul oleksid pooled kokku leppinud suurema summa.
Iseenesest ei ole välistatud, et lisaks korteriomandi broneerimise kokkleppele võinuks pooled sõlmida ka korteriomandi müügi eellepingu ja tagada seda käsiraha maksmisega. Selleks oli kostja hagejale ka soovi avaldanud, kui edastas kostjale lepinguprojekti pealkirjaga „Kohustuste täitmiseleping ning käsirahaleping”. Lepinguprojektis sisaldus ettepanek leppida kokku müügilepingu olulisemates tingimustes. Lepinguprojekt oli aga poolik ning lüngad andmetega täitmata. Samuti ei ole pooled lepinguprojekti allkirjastanud. Seega ei saa järeldada, et pooled saavutasid tingimustes kokkuleppe ning sõlmisid müügi eellepingu ja tagasid sellest tulenevaid kohustusi käsirahaga.
Tallinna Ringkonnakohtu 17. augusti 2023 määrus tsiviilasjas nr 2-22-15838
Hagiavalduse kohaselt oli hageja huvitatud korteriomandi ostmisest. Maakler saatis pooltele allkirjastamiseks broneerimislepingu. Maakler täpsustas, et korteriomandi hind on 195 000 eurot ning broneerimislepingus kajastatud 3000 eurot läheb tehingu hinna sisse. Hageja ja kostjad sõlmisid broneerimislepingu. Hageja tasus lepingu alusel 3000 eurot. Enne notariaalse lepingu sõlmimist teatas hageja, et ei soovi tehingut teha. Hageja nõudis 3000 euro tagastamist, kuid kostjad keeldusid sellest.
Ringkonnakohus asus seisukohale, et lepingust ei nähtu, et pooled oleksid väljendanud kavatsust korteriomandit kokkulepitud tingimustel osta ja müüa. Samuti ei nähtu, et pooled oleksid saavutanud kokkuleppe müügitingimustes. Lepingust nähtub selgelt kostjate kohustus jätta kinnisasi kolmandatele isikutele müügiks pakkumata ja võõrandamata. Selline leping on kinnisasja broneerimisleping.
Asjaolust, et müüja on nõus lugema broneerimistasu arvel osa müügihinnast tasutuks, ei saa järeldada poolte kokkulepet kõigis olulistes müügitingimustes. Sellist kokkulepet saab pidada müüjapoolseks soodustuseks. Lepingust ei nähtu ühtki tingimust, mis viitaks sellele, et müügilepingu tingimustes oli kokkulepe saavutatud. Ainuüksi notari aja kokkuleppimisest ei saa seda järeldada.
Samuti ei ole broneerimistasu suurust arvestades alust arvata, et tasu ei olnud mõeldud tasuna korteriomandi broneerimise eest. Kostjad kohustusid hoiduma korteriomandi kolmandatele isikutele pakkumisest ja võõrandamisest ühe kuu jooksul ning broneerimistasu suurus oli 1,5% müügihinnast. Seda ei saa pidada korteriomandi kolmandatele isikutele pakkumisest ja võõrandamisest hoidumise eest ebamõistlikult suureks tasuks.
Kui soovid sel teemal rohkem nõu, on RAND Õigusbüroo meeleldi valmis aitama. Meie kontaktid leiad siit.