Mida korteriühistu üldkoosoleku kvooruminõue tähendab?
Korteriühistu üldkoosoleku kvooruminõue tähendab sisuliselt koosoleku otsustusvõimelisust. Kvoorum on juriidilise isiku üldkoosolekul osalevate või esindatud liikmete või häälte arv, mis on vajalik selleks, et koosolekut saaks lugeda otsustusvõimeliseks. Juriidilise isiku üldkoosoleku kvooruminõuded võivad olla ette nähtud seaduses. Samuti võivad need tuleneda juriidilise isiku põhikirjast (Riigikohtu 27.03.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-16-13, p 10 teine lõik). Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 20 lg 2 sätestab, et korteriomanike üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. Seega võib põhikirjaga näha ette seaduses sätestatust erineva kvoorumi.
Näiteks võib põhikiri ette näha, et üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel osaleb üle poole ühistu liikmetest. Iga isik saab olla vaid üks korteriühistu liige, sõltumata sellest, mitu korteriomandit talle kuulub (Riigikohtu 29.01.2020 määrus tsiviilasjas nr 2-19-10326/24, p 10).
Korteriühistu üldkoosoleku kvooruminõue on eraldiseisev häälteenamuse nõudest. Korteriühistu üldkoosoleku kvooruminõude alus on KrtS § 20 lg 2, kuid häälteenamuse üldreegel tuleneb KrtS § 21 lg-st 3. Samuti võivad täiendavad häälteenamuse nõuded tuleneda korteriühistu põhikirjast või mittetulundusühingute seadusest (MTÜS).
Kuidas kvoorumit arvutada?
Näide 1: Kortermajas on 40 korteriomandit ja kvoorumit arvutatakse seaduse alusel. Korteriomanditele vastavate mõtteliste osade summa moodustab 100% ehk ühe terve. Seega on kvooruminõude täitmiseks vajalik, et koosolekul osaleks vähemalt 21 korteriomanikku, kelle kaasomandiosade suurust kajastavate murdude summa on suurem kui ½.
Elamu korteriomandite mõttelise osa suurused on väljendatud harilikes murdudes. Näites on murru nimetaja kinnistusraamatu järgi 23 926. Kvoorumi kontrollimiseks tuleb tuvastada, et koosolekul osalenud 21 või enama korteriomaniku mõtteliste osade suurust kajastavate murdude lugejate summa ületab 11963 (23926 jagatud kahega). Piisav on isikute ja korterite tähistamine viisil, mis hiljem võimaldab nende tuvastamist ja kvoorumi kontrollimist (Tallinna Ringkonnakohtu 16.04.2021 määrus tsiviilasjas nr 2-18-17922, p 11.2.2).
Näide 2: Korteriühistu üldkoosoleku kvooruminõue on põhikirjas sätestatud selliselt, et üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel osaleb üle poole ühistu liikmetest. Kortermajas on 6 korteriomanikku ja koosolekul osaleb neist 3. Sellisel juhul ei ole põhikirjas sätestatud korteriühistu üldkoosoleku kvooruminõue täidetud ja üldkoosolek ei ole otsustusvõimeline.
Kuidas esindusõigust kontrollida?
KrtS § 20 lg 1 teise lause kaudu kohalduv MTÜS § 21 lg 3¹ näeb ette, et üldkoosolekul koostatakse seal osalevate liikmete nimekiri, millesse kantakse üldkoosolekul osalevate liikmete nimed, häälte arv, osalemise viis, samuti liikme esindaja nimi. Nimekirjale kirjutavad alla koosoleku juhataja ja protokollija, samuti iga üldkoosolekul füüsiliselt kohal olev liige või liikme esindaja. Seega kvooruminõude täidetust saab kontrollida eelkõige osalejate nimekirja ja esindusõigust tõendavate dokumentide alusel (viidatud lahend nr 2-18-17922, p 11.2.3).
KrtS § 22 lg 2 sätestab, et korteriomanike üldkoosolekul osalemiseks õigustatud korteriomanike ring määratakse üldkoosoleku päeval enne koosoleku algust. KrtS § 6 ja § 15 lg 1 teise lause mõtte kohaselt tuleb aluseks võtta kinnistusraamatu andmed (viidatud lahend nr 2-18-17922, p 11.2.5).
Isiklik osalemine üldkoosolekul
Korteriomanikud saavad koosolekul osaleda isiklikult. Korteriomanikuks olemist on võimalik kontrollida kinnistusraamatust.
Volitus
Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 118 lg 1 kohaselt toimub volituse andmine esindatava poolt tahteavalduse tegemisega esindajale või isikule, kellega tehingu tegemiseks volitus antakse.TsÜS § 118 lg 3 kohaselt, kui seaduses on tehingu tegemiseks ette nähtud teatud vorm, mille järgimata jätmise korral on tehing tühine, peab tehingu tegemiseks antud volitus olema samas vormis. KrtS § 22 lg 5 näeb esindaja esindusõiguse olemasolu tõendamiseks ette esindusõiguse kirjaliku dokumendiga tõendamise nõude.
Ühine omand
Juhul, kui korteriomand kuulub mitmele isikule ühiselt, võivad need isikud KrtS § 15 lg 1 esimese lause järgi teostada korteriomandiga seotud õigusi üksnes ühiselt. KrtS § 15 lg 1 teine lause sätestab, et eeltoodu ei kehti korteriühistu suhtes, kui ühine omand ei ole kantud kinnistusraamatusse. Kui korteriomanike üldkoosolekul osaleb korteriomandi ühistest omanikest vaid üks ning teine ei olnud andnud esimesele esindusõigust (ja volikirja) üldkoosolekul osalemiseks ning seal hääletamiseks (ning hääle andmist ei kiideta teise ühise omaniku poolt heaks), siis ei saa eelduslikult võtta ühe ühise omaniku osalemist arvesse üldkoosoleku otsusevõime hindamisel (Riigikohtu 30.11.2022 määruts tsiviilasjas nr 2-21-13599/26, p 14.3).
Esindusõiguse heakskiitmine
Korteriühistu üldkoosolekul osalemise ja seal antud hääle saab hiljem heaks kiita.
TsÜS § 129 lg 1 kohaselt on teise isiku nimel esindusõiguseta tehtud mitmepoolne tehing tühine, v.a juhul, kui isik, kelle nimel esindusõiguseta isik tehingu tegi, selle hiljem heaks kiidab. Korteriühistu üldkoosolekul osalemise saab seega heaks kiita (Riigikohtu 25.04.2006 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-38-06, p 10). Heakskiit peab järgima sama vorminõuet nagu algne volitus (TsÜS § 129 lg 6). KrtS § 22 lg 5 sätestab heakskiidule kirjaliku vorminõude.
Korteriomandi ühised omanikud saavad anda oma hääle ja esindusõiguseta isiku poolt nende nimel hääle andmise heaks kiita kas üheskoos või peab selleks üks neist olema andnud teisele või nad olema ühiselt andnud kolmandale isikule volikirja. Korteriomandi ühised omanikud saavad määrata volikirjas kindlaks nende ühise esindaja ka etteulatuvalt (Riigikohtu 21.12.2022 määrus tsiviilasjas nr 2-20-11256/51, p 14).
Ei ole oluline, kas volikirjad ja kokkulepped vormistati enne või pärast koosolekut (viidatud lahend nr 2-18-17922, p 11.2.4).
Kes võib korteriomanikku esindada?
Vahepeal võib põhikirjadest leida punkte selle kohta, kuidas korteriomaniku esindaja saab olla vaid ühistu liige. Samuti võib põhikirjas olla määratud, et korteriomaniku esindaja võib olla vaid korteriomaniku abikaasa, täisealine perekonnaliige või korteri kaasomanik. Kohtupraktikas on kinnitatud, et põhikirjaga ei või piirata korteriühistu liikme õigust esindaja määramiseks. Sellised põhikirja punktid on vastuolus seadusega (viidatud lahend nr 2-18-17922, p 3.3.3). KrtS § 17 lg 2 kohaselt võib põhikirjaga ette näha tingimusi, mis ei ole vastuolus seadusega ega eriomandi kokkuleppega. Kui põhikirja säte on vastuolus seadusega, kohaldatakse seaduses sätestatut.
KrtS § 22 lg 5 sätestab samuti, et põhikirjaga ei või piirata korteriühistu liikme õigust määrata endale esindajat. Korteriühistu põhikirjaga võib ette näha vaid sama isiku poolt esindatavate korteriomanike ülemmäära.
Kui korteriomanik lahkus koosolekult enne hääletamist?
Õiguskirjanduses on leitud, et vähemalt kapitaliühingu puhul määratakse kvoorum koosoleku alguses ja hiljem lahkunud liikmed riskivad sellega, et koosolekule jäänud isikud võivad võtta vastu otsuseid vastuolus nende huvidega (K. Saare jt. Ühinguõigus I. Kapitaliühingud. Tallinn, 2015, lk 195, äärenr 938). Kohtupraktikas on leitud, et puudub alus käsitleda korteriomanike üldkoosolekult lahkumist sellest erinevalt (viidatud lahend nr 2-18-17922, p 11.2.4). See tähendab, et koosolekult pärast registreerimist lahkumine ei mõjuta hinnangut kvoorumile.
Mida teha kui korteriomanike üldkoosoleku kvooruminõue ei ole täidetud?
KrtS § 23 lg 1 kohaselt, kui korteriomanike üldkoosolek on KrtS § 20 lg 2 järgi otsustusvõimetu, kutsub juhatus sama päevakorraga kokku uue üldkoosoleku, mis on otsustusvõimeline osalejate arvust olenemata. Sellele asjaolule tuleb üldkoosoleku kutses viidata. Seaduses ei ole märgitud selget keeldu reguleerida põhikirjaga seaduses sätestatust erinev korduva koosoleku otsustusvõimelisus (Riigikohtu 16.01.2019 määrus tsiviilasjas nr 2-18-10407/9, p 8).
Korteriühistu üldkoosoleku kvooruminõude rikkumise tagajärjed
Õiguskirjanduses on osaühingu kontekstis selgitatud, et kvooruminõude rikkumine on kehtetuks tunnistamise alus (vt K. Saare, jt. Ühinguõigus I, Tallinn 2015, lk 210). Kvooruminõude rikkumine on otsuse kehtetuks tunnistamise nõude alus ka TsÜS § 38 lg 1 tähenduses, s.o otsuse vastuolu seaduse või põhikirjaga.
Samuti on Riigikohus leidnud, et kui korteriomanike üldkoosolek ei olnud otsustusvõimeline, siis on üldkoosoleku otsus seadusega vastuolu tõttu kehtetuks tunnistatav (Riigikohtu 30.11.2022 määrus tsiviilasjas nr 2-21-13599/26, p 14.4).
Kui soovid sel teemal rohkem nõu, on RAND Õigusbüroo meeleldi valmis aitama. Meie kontaktid leiad siit.