Korteriomaniku kulutuste hüvitamise nõue ja selle õiguslik alus
Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 37 lg 1 sätestab, et korteriomanikul on õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid. Korteriomanik võib seda teha teiste korteriomanike ja korteriühistu nõusolekuta ning ta võib nõuda korteriühistult vajalike kulutuste hüvitamist. Samasuguse õiguse sätestab korteriomanikule kui kaasomanikule ka asjaõigusseadus (AÕS). AÕS § 72 lg 4 sätestab, et kaasomanikul on õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta, kuid ta võib teistelt kaasomanikelt nõuda asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega. Seega on korteriomaniku kulutuste hüvitamise nõue reguleeritud nii KrtS-is kui ka AÕS-is. Eelnev tähendab, et käesolevat artiklit saab kohaldada korteriomanikele, kuid ka kaasomanikele laiemalt.
Millised kulutused on vajalikud kaasomandi eseme säilitamiseks?
Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 63 p 1 sätestab, et vajalikud on kulutused, kui nendega säilitatakse eset või kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest.
Kaasomandi säilitamiseks vajalikud toimingud on sellised, mille tegemata jätmisel asja seisund halveneks oluliselt enne, kui on võimalik otsustada säilitamiseks vajalike toimingute tegemine tavapärasel viisil. Näiteks võib korteriomanik võtta kasutusele abimeetmed tormikahjude likvideerimiseks. Vajalikud on ka ootamatult lõhkenud radiaatorite ja torude parandamisega seotud kulutused.
Oluline on hinnata, millises mahus vastavad tööd vajalikud on. Näiteks katusele tekkinud tormikahjude puhul saame rääkida mõne augu parandamisest. Kogu katuse väljavahetamine ei kujutaks endast enam asja säilitamiseks vajalikke toiminguid. Kui aegkriitilised parandused on tehtud, peaks suuremate tööde tegemise osas ikkagi kokkuleppe või enamuse otsuse saavutama. KrtS § 37 lg 1 kohaldamise eelduseks on, et korteriomanikega kokkuleppimine või enamuse otsuse tegemine võtaks liiga palju aega, aga asja säilitamiseks on vaja kohe midagi ette võtta.
Korteriomaniku kulutuste hüvitamise nõue korteriühistu vastu tekib eelkõige just vajalike kulutuste kandmise tõttu. Korteriomanik võib oma kulutuste hüvitamise nõuet tasaarvestada mõne korteriühistu nõudega korteriomaniku vastu. Korteriühistu peab tagama vajalike kulude õigeaegse tegemise. Vastasel juhul peab korteriühistu arvestama sellega, et kulud kannab korteriomanik ise ja tasaarvestab edaspidi vastavalt majandamiskulusid (Riigikohtu 8. oktoobri 2014 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-14, p 33).
Vajalikud kulutused praktikas
Amortiseerunud küttesüsteemi vahetamist saab vähemalt üldjuhul lugeda vajalikuks kulutuseks. Sama põhimõte kohaldub ka vee- ja kanalisatsioonisüsteemile (Riigikohtu 13. veebruari 2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 33). Ehitise amortiseerunud veetorustiku remontimine või remondi korraldamine on vajalik toiming, mida võib teha iga kaasomanik. Korteriomanikul on õigus korteriühistu nõusolekuta korraldada oma korteri veega varustamine. Sellisel juhul võib omanik nõuda korteriühistult selleks kantud kulutuste hüvitamist (Riigikohtu 16. novembri 2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-114-06, p 18).
Tsiviilasjas nr 2-20-12409 avastas korteriomanik remondi käigus, et korteriomandil puudub osaliselt lagi ja pööningul põrand. Pööningu palktala oli täielikult läbi mädanenud ja võis iga hetk korterisse kukkuda. Korteriomanik teavitas korteriühistut olukorrast ja nõudis pööningu põranda ning korteriomandi lae taastamist. Korteriühistu korteriomanikule ei vastanud. Korteriomanik toestas ja taastas ise korteriomandi lae ja pööningu põranda. Kandekonstruktsioone korteriomanik ei muutnud. Korteriühistu oli tööde kvaliteedi ja teostamisega rahul, kuid keeldus korteriomanikule kulutuste hüvitamisest. Kohtud leidsid, et tegemist oli vajalike kulutustega, mis tuleb omanikule hüvitada (Tallinna Ringkonnakohtu 20. septembri 2023 määrus tsiviilasjas nr 2-20-12409).
Milliseid kulutusi ei ole praktikas peetud vajalikuks?
Tsiviilasjas nr 2-21-9042 rajas korteriomanik korteriühistu maale munakivitee. Korteriomanik tegi seda ilma korteriühistu ja teiste korteriomanike nõusolekuta. Korteriomanik oli seisukohal, et munakivisillutis on korralik, tõstab korteriomandite väärtust ja sellega parandati sissepääsutee olukorda. Riigikohus leidis, et munakivisillutise vajalikkus ei olnud tõendatud (Riigikohtu 18. oktoobri 2023 määrus tsiviilasjas nr 2-21-9042/57, p 15.2).
Tallinna Ringkonnakohus leidis 17. augusti 2023 määruses tsiviilasjas nr 2-22-522, et maja fassaadi renoveerimine ei olnud vajalik kulutus. Tegemist oli kasuliku kulutusega TsÜS § 63 p 2 mõttes. Hoone fassaad ei olnud sellises seisukorras, et renoveerimiseta oleks hoonet ähvardanud kahjustumine või hävimine (p 51).
Tsiviilasjas nr 2-21-5794 leidsid kohtud, et imbväljakul põhineva kanalisatsiooni ehitamine ei olnud kortermaja säilimiseks vajalik kulutus. Tegemist oli kasuliku kulutusega. Fassaadi remont ei olnud vajalik, kuna ei olnud tõendatud, et kandekonstruktsioonid hakkavad ilmastikuolude tõttu kannatama (Tallinna Ringkonnakohtu 19. mai 2023 määrus tsiviilasjas nr 2-21-5794, p-d 47-48)
Tsiviilasjas nr 2-21-7274 tellis korteriomanik pehkinud talade rekonstrueerimise ja veevärgi ümberehitustööd. Korteriomanik oli seisukohal, et tööde teostamata jätmine oleks võinud päädida kogu elamu või selle osa hävimisega. Kohtud asusid seisukohale, et korteriomanik oleks eelnevalt pidanud ootama ära muinsuskaitseameti soovitused. Samuti oleks korteriomanik pidanud kaasama teised kaasomanikud ja saama nende nõusoleku. Menetluses leidis tõendamist, et tegemist ei olnud töödega, mis mahuksid KrtS § 37 lg 1 kaitsealasse. Tegemist oli kaasomandi eseme suurema ümberkorraldusega, mis vajas korteriomanike kokkulepet. Enne tööde alustamist oli teada elamu paiknemine muinsuskaitsealal. Tööd olid ulatuslikud ning puudutasid kogu maja struktuuri ja puitelamu kaasomandi osa olulisel määral. Seega ületasid korteriomaniku poolt tehtud tööd eseme korrashoiuks vajaliku mahu (Tartu Ringkonnakohtu 3. märtsi 2023 otsus tsiviilasjas nr 2-21-7273, p 9).
Tsiviilasjas nr 2-21-18635 leidsid kohtud, et pööningu soojustamine ei olnud vajalik kulutus. Korteriomanik ei tõendanud, et ilma selleta ähvardanuks hoonet kahjustumine või hävimine. Elamu soojapidavuse parandamine on pigem kasulik kulutus (Tartu Ringkonnakohtu 10. jaanuari 2023 otsus tsiviilasjas nr 2-21-16835, p 11).
Korteriomaniku kulutuste hüvitamise nõue, kui kulutused ei olnud vajalikud
Kui kulutused ei olnud vajalikud, võib korteriomanikul olla nõue teiste korteriomanike vastu kulutuste hüvitamiseks käsundita asjaajamisest tulenevalt. Riigikohus on lahendanud olukorda, kus kortermaja katus vajas tervikuna rekonstrueerimist. Renoveerimise korraldas umbes ¼ ulatuses katusealuse korteri omanik. Korteriomanikud olid katuse renoveerimise otsustanud, st katuse renoveerimine vastas vähemasti nende eeldatavale tahtele. Korteriühistu renoveemistöödega aga ei alustanud. Riigikohus leidis, et katuse renoveerimine võis olla õigustatud elamu kooskõlla viimiseks ka avalik-õiguslike nõuetega. Korteriomanik oli teisi korteriomanikke esitatud asjaoludel katuse renoveerimise kavatsusest teavitanud. Teised korteriomanikud kulutuste tegemisele vastu ei vaielnud. Seega tegutses korteriomanik eeldatavasti teiste isikute soodustamise tahtlusega (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-61-14, p 29). Korteriomaniku kulutuste hüvitamise nõue on sellisel juhul suunatud teiste korteriomanike vastu. Riigikohus asus seisukohale, et korteriomanik ei saa korteriühistu vastu esitada nõuet, mis tal on teiste korteriomanike vastu, st nõudes täitmist või kulutuste hüvitamist. Sellegipoolest saab korteriomanik oma nõuet teiste korteriomanike vastu tasaarvestada korteriühistu majandamiskulude nõudega (p 32).
Ülalviidatud vaidluses oli korteriühistu viivituses elamu katuse remondi korraldamisega ning üldkoosoleku otsuse elluviimisega. Sellest tulenevalt võis korteriomanikul olla korteriühistu vastu ka kahju hüvitamise nõue võlaõigusseaduse (VÕS) § 115 lg 1 alusel (p 31). Korteriühistu võib vastutada korteriomanikule tekkinud kahju eest, kui ta jätab täitmata üldkoosoleku otsuse elamu majandamiseks ja/või hooldamiseks (Riigikohtu 12. märtsi 2014 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-185-13, p 11).
Küll aga leidsid kohtud tsiviilasjas nr 2-21-7273, et kuigi korteriomanik tegi mahukaid ümberkorraldustöid, mis ei olnud vajalikud, siis puudus korteriomanikul kulutuste hüvitamise nõue ka käsundita asjaajamise ja alusetu rikastumise sätete järgi. Nimelt, et vastanud tehtud tööd korteriühistu ja teiste korteriomanike eeldatavale tahtele. Keegi ei saanud ka rikastuda, kuna tehtud tööd ei olnud sobivad.
Kui soovid sel teemal rohkem nõu, on RAND Õigusbüroo meeleldi valmis aitama. Meie kontaktid leiad siit.