Asjaõigusseaduse (AÕS) § 148 kaitseb isikut, kes on heauskselt ehitanud oma ehitise üle naabri kinnisasja piiri. Paragrahvi eesmärk on vältida ehitise eemaldamise nõude esitamist ning seeläbi kahju tekitamist isikule, kes on olnud n-ö heausklikus eksimuses. Selle asemel kohustab seadus kinnisasja omanikku naabri ehitist taluma. Naabrilt saab nõuda ehitise alla jääva maatüki omandamist või perioodilist hüvitist. Ehitise talumiskohustus tekib sellisel juhul seadusest ning selleks ei kanta kinnistusraamatusse õigusi (nt servituut). Ehitise talumiskohustus kehtib kinnisasja igakordse omaniku suhtes. Ehitise eemaldamist saab nõuda vaid pahauskselt naabrilt või kui ehitamisele õigeaegselt vastu vaieldi.
Heauskne versus pahauskne ehitamine
AÕS § 148 lg 1 sätestab, et ehitis, mis ulatub üle kinnisasja piiri, on selle kinnisasja osa, mille piirest ta väljub, kui kinnistusraamatusse on kantud kinnisasja piiriülest ehitamist lubav asjaõigus või kui naaberkinnisasja omanik peab piiriülest ehitamist vastavalt käesoleva paragrahvi 2. lõikele lubama. AÕS § 148 lg 2 järgi, kui käesoleva paragrahvi 1. lõikes nimetatud ehitis on püstitatud asjaõiguseta, kuid heauskselt, peab naaberkinnisasja omanik seda lubama.
Heausksus tähendab, et kinnisasja omanik ei teadnud ega pidanudki teadma, et ta ehitab võõrale kinnisasjale. Heauskselt ei tegutse isik, kes ei kontrolli, kas ehitisealune maa kuulub täielikult tema omandisse ning et ehitis ei ulatuks naaberkinnisasjale. Vajaduse korral on piiri täpne kulgemine võimalik kindlaks teha asjatundja abil. Kui isik ei ole piirialal ehitades neid asjaolusid kontrollinud ja ehitis ulatub üle naaberkinnisasja piiri, on ta üldjuhul tegutsenud pahauskselt. Pahausksuse puudumist peab tõendama ehitaja (ehitise ehitanud naaber) (Riigikohtu 17. oktoobri 2011 kohtuotsus tsiviilasjas nr 3-2-1-89-11, p 14).
Naaberkinnisasja omanik võib nõuda ehitajalt oma kinnisasja piiridesse ulatuva ehitise osa kõrvaldamist, kui ehitaja on pahauskne või kui kinnisasja omanik enne ehitamise algust või hiljemalt ajal, mil selle osa kõrvaldamine ei olnud seotud ülemääraste kulutustega, sellele vastu vaidles (AÕS § 148 lg 3). Naabri pahausksuse tuvastamisel ei ole vaja enam kontrollida, kas kinnisasja omanik esitas ehitamisele vastuväiteid õigeaegselt (viidatud RKTKo 3-2-1-89-11, p 14).
Riigikohus on 1. aprilli 2016 kohtuotsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-136-15 p-s 16 leidnud, et kui naaber küsis kinnisasja omanikult nõusolekut üle piiri ehitamiseks ja omanik sellega nõustus, ei ole üle kinnisasja ehitanud naaber siiski heauskne. Kui naaber teab, et ehitis ulatub üle kinnisasja piiri, siis ei saa naabrit lugeda heauskseks. Seda järeldust ei muuda asjaolu, et naabril oli üle oma kinnisasja piiri naaberkinnisasjale ehitamiseks naaberkinnisasja omaniku nõusolek. AÕS § 148 lg 3 mõttes pahausksus tähendabki seda, et naaber teadis või pidi teadma, et ta ehitab võõrale kinnisasjale.
Nõuete esitamine
AÕS § 148 lg 2 järgi maatüki omandamise või perioodilise hüvitise nõude esitamise vahel saab valida kinnisasja omanik, kellel on ehitise talumiskohustus. Seega peab talumiskohustusega kinnisasja omaniku nõudest nähtuma, kummal viisil ehitise eest kompensatsiooni saada soovitakse. Kui talumiskohustusega kinnistu omanik on valinud hüvitisena perioodilise makse, siis ei takista seadus tal hiljem maatüki omandamise nõude esitamist. Perioodilise hüvitise nõue tekib alates hetkest, mil kinnistu kasutusõigus vähenes, s.o faktilisest üle piiri ehitamisest. Seega ei sõltu nõude esitamine sellest, millal üle piiri ehitamine tegelikult avastatakse.
Hüvitise saamise nõue on eelistatud kõigile teistele nõuetele, mis lasuvad kinnisasjal, mille piiridest ehitis väljub. Kokkulepe hüvitise suuruse või hüvitisest loobumise kohta kehtib, kui see on kantud märkusena kinnistusraamatusse (AÕS § 148 lg 4).
Hüvitise suurus
Riigikohus on varasemalt leidnud, et perioodilise hüvitise võib siduda seda suurendava tarbijahinnaindeksiga vm muutujaga. Hüvitise maksmise tagamiseks saab AÕS § 63 lg 1 p 4 ja § 148 lg 4 teise lause kohaselt kanda kinnistusraamatusse märkuse, mis tagab määratud suuruses hüvitise maksmise ka kinnisasja omaniku vahetumise korral (Riigikohtu 21. mai 2008 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-08, p 22).
Hüvitise suurus peab olema piisav selleks, et hüvitada kinnisasja omanikule tema omandikaotus. Üldjuhul peaks hüvitis tagama kinnisasja omanikule samasuguse seisundi, kui ta oleks saanud ehitisealust maatüki osa ise kasutada. Hüvitise määramisel tuleb kinnisasjal asuv hooneosa sealt hüpoteetiliselt eemaldada ja hinnata, kuidas ja millise kasu saamiseks võiks kinnisasja omanik seda maad kasutada. Hüvitise suuruse määramisel tuleb arvestada ka “üleehitatud” hoone omaniku huve, mh talle hüvitise maksmisega langevat koormist, ja “üleehitatud” hoone kasutusvõimalusi ning “üleehitamise” asjaolusid (viidatud RKTKo 3-2-1-41-08, p 23).
Omandireformi käigus tagastatud majade ja maade puhul tuleb hüvitise suuruse määramisel arvestada ka asjaolusid, miks naabri hoone omaniku kinnisasjale “sattus”. Erandlikud asjaolud võivad õigustada hüvitise määramist oluliselt alla n-ö turuhinna. Teades maa omandamisel, et sellel asus osaliselt võõras hoone, ei võinud omanik arvestada, et hoonealune maa talle tervikuna kompenseeritakse. Minimaalseks hüvitiseks, mida naaber peab hoonealuse maatüki osa eest maksma, on hoonealusele maatüki osale vastava maamaksu suurus (viidatud RKTKo 3-2-1-41-08, p 23).
Kui soovid sel teemal rohkem nõu, on RAND Õigusbüroo meeleldi valmis aitama. Meie kontaktid leiad siit.