Eluruumi üürileping sai 14. jaanuaril 2021 jõustunud muudatustega võlaõigusseaduses (VÕS) uue kuue. Muudatused olid vajalikud, kuna VÕS 15. peatükis sätestatud üürilepingu regulatsioon oli peaaegu 20 aastat püsinud muutumatult. Muudatuste eesmärk oli reguleerida üürileandjate ja üürnike omavahelisi suhteid veidi paindlikumalt. Võlaõigusseaduse muutmise seaduse (üürisuhted) eelnõu seletuskiri (232 SE) selgitab, et üürituru efektiivseks toimimiseks tuleb soodustada pikaajalisi ja stabiilseid, kuid samas paindlikke üürisuhteid. Sellised üürisuhted tagavad üürileandjale kindla pikaajalise kasumi ning üürnikule piisava kaitse ja kindlustunde.
Artiklis tuletame meelde, millised muudatused jõustusid ja milles seisneb muudatuste õiguslik tähendus.
Eelnõu nägi ette järgmised olulised muudatused:
- lubatakse leppetrahvi kokkuleppeid eluruumi üürilepingus mitterahalise kohustuse olulise rikkumise puhuks;
- üürileping võimaldab kokku leppida seadusjärgsest viivisemäärast kõrgemas viivisemääras;
- üürileandjal lubatakse üürnikult nõuda hoone korrashoiu- ja parandamiskulude (hooldus- ja remondifond) hüvitamist;
- üürileandjal lubatakse nõuda üürnikult asja hariliku lepingujärgse kasutamisega tekkinud kulumise või halvenemise kõrvaldamist või sellega seotud mõistlike ja vajalike kulude hüvitamist;
- täpsustati üüri tõstmise võimalust, kui sõlmitud on tähtajaline üürileping ning üürnikule nähti ette õigus üürileping üles öelda, kui tõstetud üür ei ole talle vastuvõetav;
- lühendati tähtaega, mille möödudes on üürileandjal õigus üürniku makseviivituse tõttu leping üles öelda.
Leppetrahvi lubamine mitterahalise kohustuse olulise rikkumise puhuks
Varasemalt sätestas VÕS § 287, et kokkulepe, millega eluruumi üürnikku kohustatakse üürilepingu rikkumise korral tasuma leppetrahvi, on tühine. Kehtiv VÕS § 287 ei luba endiselt kohaldada leppetrahvi rahalise rikkumise korral. Küll aga võimaldatakse nüüd üürileandjal ja üürnikul kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis (eelkõige üürilepingus) kokku leppida leppetrahvi maksmises, kui üürnik rikub oluliselt mitterahalist kohustust (VÕS § 287 lg 3). Leppetrahvi suurus ühe rikkumise kohta ei tohi ületada 10% kokkulepitud üürist ning ka kõrvalkuludest ja hoone korrashoiu- ja parenduskuludest, juhul kui viimaseid peab kokkuleppe kohaselt kandma üürnik, ühe kuu kohta. Üürnikult ühes kuus nõutavate leppetrahvide summa ei tohi ületada 20% kokkulepitud üürist ning ka kõrvalkuludest ja hoone korrashoiu- ja parenduskuludest, juhul kui viimaseid peab kokkuleppe kohaselt kandma üürnik, ühe kuu kohta (VÕS § 287 lg 4).
Leppetrahvikokkuleppest tulenevat nõuet ei saa üürileandja rahuldada tagatise arvelt (VÕS § 287 lg 5). Kui üürnik ei ole nõus leppetrahvi vabatahtlikult maksma, peab üürileandja pöörduma kohtusse, kuna tagatisrahast ei tohi üürileandja oma nõuet rahuldada.
Mis võib olla üürniku mitterahaline kohustus, mida ta üürilepingu järgi ei tohi rikkuda? Näiteks kodulooma pidamise keeld, naabrite häirimine, korteris suitsetamine, suitsuanduri eemaldamine, öörahu rikkumine jms. Sellisel juhul ei pea üürileandja tõendama talle tekkinud kahju. Piisab sellest, et üürniku poolt üürilepingus ettenähtud mitterahalise kohustuse rikkumine on tõendatud. Seaduse mõte on leppetrahvi kokkulepet lubada eelkõige juhul, kui üürileandjal on kahju hüvitamise eeldusi keeruline tõendada. Küll aga sätestab VÕS § 287 lg 3, et rikkumine peab olema oluline. Ühekordne kõva muusika kuulamine seda ilmselt ei ole, küll aga võib seda olla järjepidevalt kõva muusika kuulamine.
Kõrgema viivisemäära lubamine
VÕS 2871 lg 1 sätestab, et üürnik ja üürileandja võivad kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis (eelkõige üürilepingus) kokku leppida seadusjärgsest viivisemäärast kõrgemas viivisemääras. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt ei või viivis ületada seadusjärgset viivisemäära enam kui kolm korda. Lõikes 2 üürniku kaitseks sätestatud ülempiiri ületav viivisekokkulepe on tühine. Kui selline kokkulepe on siiski sõlmitud, ei ole sellel õiguslikke tagajärgi ja selle asemel kohaldub seadusjärgne viivisemäär.
Seadusjärgne viivisemäär on VÕS § 113 lg 1 teise lause kohaselt VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub 8% aastas. VÕS § 94 viitab Euroopa Keskpangapõhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatavale viimasele intressimäärale enne iga aasta 1. jaanuari ja 1. juulit, mille avaldamist korraldab Eesti Pank. Teave intressimäärade kohta on kättesaadav siit.
Üürileandja õigus nõuda üürnikult remondifondi, hoolduskulude ja laenumaksete hüvitamist
Varasemalt seadust tõlgendades jõuti järeldusele, et üürileping, milles sõlmiti kokkulepe, millega remondikulude kandmise kohustus on pandud üürnikule, on vaidlusaluses osas tühine. Kehtiv VÕS § 292 lg 11 lubab üürileandjal nõuda hoone korrashoiu- ja parenduskulude kandmist üürnikult. Kokkulepe peab olema kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis (eelkõige üürilepingus). Sellised kulud võivad olla ka korteriühistu laenumaksed.
VÕS § 292 lg 11 sätestab, et kulud peavad üürniku jaoks ettenähtavad olema. Seega on kokkuleppe sõlmimine võimalik üksnes esialgse üürilepingu sõlmimisel, mitte aga lepingu kestel. Vastasel juhul ei pruugi see olla üürniku jaoks piisavalt ettenähtav, et ta oskaks sellise lisakohustuse tekkimisega arvestada. Täiendavate piirangutena on VÕS § 292 lg-s 11 sätestatud, et kulud saab üürnikule panna mõistlikus, proportsionaalses ja ettenähtavas ulatuses. Kulud on mõistlikud, kui tehakse asjakohaseid töid, mille maksumus vastab sellele, mida tavapäraselt turul selliste tööde eest makstakse. Kulude proportsionaalsus tähendab näiteks, et üürnik ei pea lühikese aja jooksul maksma kinni terve hoone ulatusliku renoveerimisega seotud kulusid. Üürniku jaoks on siiski tegemist vaid üürikoduga, mida ta kasutab üksnes lühiajaliselt.
Üürniku poolt hariliku lepingujärgse kasutamisega tekkinud kulumise kõrvaldamine või selle kõrvaldamisega seotud kulude hüvitamine
VÕS § 334 lg 2 teine lause sätestab reegli, et üürnik ei vastuta asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Uus regulatsioon võimaldab kokkuleppel sellest reeglist kõrvale kalduda. VÕS § 334 lg 21 sätestab, et eluruumi üürileping võimaldab pooltel lepingu sõlmimisel kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku leppida, et pärast lepingu lõppemist tagastab üürnik eluruumi sellises seisundis, et sellelt on kõrvaldatud hariliku lepingujärgse kasutamisega tekkinud kulumine või halvenemine, või kannab sellega seotud mõistlikud ja vajalikud kulud. Samuti on sättest tulenevalt oluline, et kokkulepe vormistatakse siis, kui üürileping sõlmitakse. Vastasel juhul ei ole lisakohustus üürniku jaoks piisavalt ettenähtav.
Oluline on eluruumi tagastamine samaväärses seisus, mitte identses seisus. Eluruumi kulumise või halvenemise kõrvaldamiseks vajalikeks remonditöödeks võib pidada nt seinte värvimist, tapeedi vahetamist, põranda süvapuhastust jms. Selliste töödega saab üürnik reeglina ilma erioskusi omamata hakkama. Teise võimalusena lepivad pooled kokku, et üürnik ei tee töid ise, vaid kannab tööde tegemisega seotud kulud. Sellisel juhul peab üürnik maksma kinni üksnes sellises ulatuses eluruumi remondi tegemise, mis on vajalik asja hariliku kulumise kõrvaldamiseks. Tööde maksumus ja sellest tulenevad kulud peavad vastama turuhinnale. Üürniku hüvitamiskohustus tekib olenemata sellest, kas üürileandja tasutud hüvitise eest ka reaalselt eluruumi remondib.
VÕS § 334 lg 21 viimane lause välistab kokkuleppe kohaldamise asjadele, mille üürileandja on andnud koos ruumidega üürniku kasutusse. Selliste asjade jaoks on ettenähtud VÕS § 280, mis sätestab, et üürnik peab oma kulul kõrvaldama üüritud asja puuduse, mida saab kõrvaldada asja harilikuks säilitamiseks vajaliku väikese koristamise või hooldamisega.
Pea meeles, et VÕS § 338 lõigete 1 ja 2 kohaselt aeguvad üürileandja nõuded üürniku vastu 6 kuu jooksul alates asja tagasisaamisest.
Üüri tõstmine, kui sõlmitud on tähtajaline üürileping
VÕS § 299 lg 5 näeb ette, et vähemalt kolmeaastase tähtajaga eluruumi üürileping võimaldab kokku leppida, et üürileandjal on õigus ühepoolselt üüri tõsta. Nimetatud kokkulepe on kehtiv üksnes tingimusel, et üürileandjal on õigus üüri tõsta mitte rohkem kui kord aastas. Üüri tõstmise alus peab olema üürilepingus täpselt kindlaks määratud. Näiteks lepivad pooled kokku, et üürileandjal tekib õigus üüri tõsta juhul, kui peaks tõusma elektri- või veehind või turuüür. Samuti saab üüri tõstmises kokku leppida juhuks, kui elamus vahetatakse soojussõlm välja tänapäevasema vastu või soojustatakse katust vms.
Üüri tõstmiseks peavad olema täidetud VÕS § 299 lg-s 2 sätestatud vorminõuded. Üürileandjal on kohustus teatada üüri tõstmisest üürnikule kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 30 päeva enne üüri tõstmist ja seda põhjendada. Teates peavad olema märgitud üüri tõstmise ulatus ja üüri uus suurus. Samuti peab teade sisaldama üüri tõstmise aega, üüri tõstmise põhjendust ja arvestust ning üüri tõstmise vaidlustamise korda. Kui üürileandja VÕS § 299 lõikes 2 nimetatud vorminõudeid ei järgi, on üüri tõstmine § 299 lg 3 kohaselt tühine.
VÕS § 3031 sätestab, et kui üürileandja tõstab üüri käesoleva seaduse § 299 alusel, on üürnikul õigus 30 päeva jooksul alates üüri tõstmise teate saamisest eluruumi üürileping üles öelda, teatades sellest 30 päeva ette. Sellisel juhul ei loeta üüri tõstetuks.
Üürilepingu erakorraline ülesütlemine tasumisega viivitamise tõttu
Varasema kolme kuu asemel võib nüüd üürileandja üürilepingu VÕS § 316 lg 1 järgi üles öelda, kui:
- üürnik on viivituses kahel järjestikusel maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude, hoone korrashoiu- ja parenduskulude või nende olulise osa maksmisega;
- võlgnetav üür või tagatisraha ületab kahe kuu eest maksmisele kuuluva üüri või
- võlgnetavad kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud ületavad kahe kuu eest maksmisele kuuluvad vastavalt kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud.
Pea meeles, et VÕS § 316 lg 3 sätestab, et üürileandja võib üürilepingu VÕS § 316 lõikes 1 nimetatud alusel üles öelda, kui ta on andnud üürnikule kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 14-päevase täiendava tähtaja, hoiatades, et antud tähtaja jooksul võlgnevuse tasumata jätmise korral ütleb ta lepingu üles.
Kui soovid sel teemal rohkem nõu, on RAND Õigusbüroo meeleldi valmis aitama. Meie kontaktid leiad siit.